李凌翌/文 陈龙/图
探索
管理规模达7000万平方米
成都农村物业管理走在全国前列
成都农村物业管理3大模式—“共管”“托管”“自管”
随着成都统筹城乡步伐的加快，各区（市）县农村集中居住区数量不断增加，截止2011年3月29日，全市已交付使用的农村集中居住区共有1726个。其中，中心城区96个，其他区（市）县1630个；无电梯的1664个，有电梯的62个；百户以上的959个，五十户以下的407个；建筑面积共有70370298.41平方米，入住居民达561395户。
居民大量入住，农村集中居住区物业管理中存在的问题和矛盾也逐步显现，做好农村集中居住区物业服务工作的要求愈见迫切，而对于农村实行物业管理，更是一个全新的课题，没有任何经验可以借鉴。
从2008年起，成都在全国率先“破冰”，全市各区（市）县积极开展农村集中居住区物业管理服务。在几年的探索和发展中，成都制定了农村物业管理实施办法，逐步建立健全公共环境卫生、公共秩序、设施设备维护和纠纷调解等规章制度，同时大力宣传引导住户逐步增强“谁享受，谁负担”的意识，积极探索出“共管”“托管”“自管”3种模式——包括村级组织行政服务管理、选骋专业化物业公司进行物业管理、居民自行管理等在内的多种物业管理方式，并不断规范完善。
到现在，成都已经基本达到了农村集中居住区居民入住后就能享受到物业服务，在全国率先实现了农村物业管理的全覆盖。据统计，目前，成都农村物业服务总面积超过7000万平方米，服务项目超过1700个。而不管是从实施农村物业管理的范围和规模来看，成都都是全国最大的，而就农村物业管理的做法和经验来看，成都为全国各地提供了借鉴。
“共管”
—— 以多方参与为基础的规范服务
●全市目前采取社区行政组织管理的点位共959个，约占农村集中居住区总量的55.56%。
据了解，在全市所有的农村集中居住区中，通过“共管”模式开展物业管理的，占到了全市的一半以上。而谈到这样的好处时，成都市城乡房产管理局物管处相关负责人坦言， 这种形式把社区行政服务管理和物业管理较为紧密结合，能较好地针对农村集中居住区居民生产生活，保障居民生产生活特别是就业增收等方面发挥了积极作用，有利于农村集中居住区的社会和谐稳定。
数据显示，2010年全市农村集中居住区物管规范化和农村新型文明社区建设中，全市223个100户以上的农村集中居住区中，有133个物管规范化水平达到验收标准，达标率为57.1%；中心城区已建成交付的25个新居工程中，16个物业管理规范化水平达到验收标准，达标率为64%。这些达标的农村集中居住区都基本做到聘用程序、责权明确、管理行为规范合法。
“托管”
—— 以服务合同为基础的委托服务
●全市实行专业化公司管理的点位共338个，约占总数的19.58%。
让专业化物业服务公司进驻农集区，在成都也有先例，但在全市所占的比例并不多。究其原因，负责人坦言，物业管理是一个全新的概念，在农村没有需求和市场，所以专业化物业服务企业的进驻，需要有市场的依托，在加上农村集中居住区物业服务所必需的经费保障尚处于较为薄弱的阶段，所以，目前选择这样方式的农集区并不占多数。
不过尽管如此，也有一部分愿意在农村集中居住区开展经营管理企业。虽然这些点位的物业服务费用目前以乡村两级政府财政解决为主，居民交纳的仅占20%左右，甚至难以及时足额收取，但这些公司仍本着艰苦创业，服务农村居民的精神，积极开展管理。
“自管”
—— 以管理规约为基础的自治服务
●全市实行住户自行管理的点位共429个，约占总数的24.86%。
住户自行管理的方式开展物业服务，在农村集中居住区中也是一个探索。从成都目前的情况来看，在部分规模较小且没有形成社区必备硬件设施的分户独门独院的居住区，大都在社区或所属村管理组织的指导督促下，以自行包干负责为主进行管理。
而如何进行管理？负责人介绍说，一方面，院内清洁卫生、生产生活设施维护、共同的居民文明生活行为规范以及公共区域的环境绿化等定户定人包干负责。另一方面，依照法律程序选举产生了社区居民委员会，配备了专职社区干部，通过开展宣传教育、组织社区文化活动、强化社区治安管理、创建平安社区等工作，为社区居民提供服务保障。而对社区的安保和公共秩序维护，则配备专人对小区实行24 小时监控，24小时保安值班制度，为小区业主的人身、财产安全提供保障。
创新
“对标”6大标准
成都农村物业管理驶入“规范化”轨道
3年时间分步完成1700余个农集区物业管理“规范达标”实现服务水平的全面提升
农村的物业管理，不能简单地“复制”城市物业管理的模式，而是应该建立与之相适应的农村物业管理模式，应该建立适应农村的物业管理体系，促进和改善农集区基层治理结构，提高物业服务水平，构建“文明、安全、整洁、有序”的农村生活环境。
如何让成都农村物业管理进入新的发展轨道,成都再一次走在了全国前列。在充分调研和总结近年来发展成效，从今年起，成都将全面启动农村集中居住区物业管理规范化建设，计划用3年时间，按照规范化的“6大标准”，让全市1700多个农村集中居住区的物业管理水平都能实现全面提升。
据了解，农集区物业管理规范化建设，包括小区文明建设、业主（居民）自治管理和综合服务规范，重要事务决策规定、物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，房屋安全管理、治安消防秩序维护、环境卫生维护、绿化养护、重要信息公开。成都制定了6大标准，来引导全市的农集区物业管理进行“规范化”建设，让农村居民真正能够享受到物业管理这一现代服务。
标准1
明确工作责任，建立管理体系
“农村集中居住区的物业管理和城市不同，建立健全的管理体系，理顺关系，是最重要的。”相关负责人介绍说，我们设置了5大方面的标准来衡量，包括是否建立自治服务机构，是否设置业主委员会，是否建立了规范的物业服务体系、是否与居民委员会等其他组织机构建立了良好配合机制，以及是否将物业管理工作纳入社区管理等。
其中，负责人坦言，与城市物业管理不同，在农村集中居住区实施的物业管理，必须要当“管理”和“服务”区别开来，破除管理者既当“裁判员”又当“运动员”弊端，因此，理顺物业管理主体和物业服务主体的关系更是显得尤为重要，《标准》中更是根据“托管”“共管”“自管”等三种不同的方式，将其“管理”与“服务”的内容界定开来，并要求其与社区居民委员会、居民小组、业主委员会、居民议事会、小区管委会、居民监事会等相关组织机构相互联系，相互支持，形成良性互动的工作关系，依法决定相关事项。
标准2
加强基层治理，制定管理规约
小区要制定管理规约，要对居民文明生活进行引导……针对农村集中居住区的独特性，在这一项中设立了9个标准来衡量，特别是强制性要求各个小区必须制定管理规约，与此同时，环境咋维护，小区出入口咋管理，房屋如何安全使用，小区景观、共用部位等咋明确，对共用部分收益咋分配、业主表决和业委会授权等事项，都要在管理规约中明确。
而值得一提的是，在此项中有一个创新之举，就是要求“业主大会对业主委员会、居民议事会、小区管委会等业主自治服务机构授权事项进行明确规定。”负责人解释说，这是在制度上进行的创新，将过去的小区管委会或者居民议事会“帮大家做主”变为业主大会要“授权”之后才能做主，逐步培养居民“自我管理”意识的形成。
“现在有些老百姓觉得，农村集中居住区的物管，是你政府的事情，没有形成一个自治的意识。”负责人坦言，我们就是要通过这样的标准，让老百姓能够“自己的家园自己来做主”。
标准3
建立评价机制，强化工作监督
建立评价体系，不仅是农村物业管理中的一个创新，还是城市物业管理的借鉴。据了解，在标准中，要求要建立建立包括业主（居民）、社区、乡（镇）人民政府（街道办事处）、行业主管部门在内的物业管理评价体系，涵盖了业主、物业服务企业、社区居委会、区（市）县房管局、街道办事处、第三方测评机构等农村物业管理涉及的多方面评价。
物业服务企业要对小区业主进行满意度调查；社区居委会要对小区业主自治管理和物业服务情况进行评价；区（市）县房管局要对物业服务企业执行政策的情况进行评价；街道办事处、乡（镇）人民政府要对自治服务机构的履职情况进行评价；而更加值得一提的是，物业服务质量是否达到标准质量，还将通过第三方专业机构进行测评。
“通过这样的评价体系，让农村物业管理水平得到全面提升。”该负责人透露，目前先试行这样的评价体系，下一步将延伸到城市的物业服务中。
标准4
加强规范管理，健全规章制度
设立管务公开栏、建立车辆停放制度，建立满意度调查制度、农集区也要有业主活动用房……健全规章制度，农集区物业管理也要“照章办事”。标准设立了10个方面的内容，来加强农集区的物业管理，包括设立规范的物业服务场所；设立管务公开栏、信息查询平台，公布相关重要信息；落实物业管理用房和业主活动用房；落实重大事项报告制度；落实物业纠纷三级调解制度；建立环境卫生维护制度；建立绿化养护制度；建立房屋安全管理制度；建立车辆停放管理制度；建立业主（居民）满意度调查制度等。
标准5
明确质量标准，提升服务水平
让城乡居民共享均等的公共服务，提升农集区的物业管理水平，显得尤为重要，而标准中，也是设立了明确的质量标准。该负责人介绍说，每一个农集区的物业服务人员，都必须“亮牌服务”，而且每个项目都需设立项目负责人，这些负责人也必须要经过培训合格后“持证上岗”。
而除此之外， 小区平面图、服务事项、质量标准、收费标准、报修电话、三级投诉电话及项目负责人、主要服务人员信息及照片都要在小区里公示。另外，提供服务的物业服务企业其服务质量也必须达到等级标准。
标准6
加强治安防范，维护公共安全
如何加强小区的治安防治，也成为了农集区物业管理是否“规范化”达标的重要衡量标准之一。标准中要求物业服务企业或其他管理人、自治服务机构工作人员，应当在小区内普及治安、消防、安全知识；而对于小区里各类违法建设及擅自改变房屋用途的行为，要认真履行告知、劝阻、报告义务。同时告知业主（居民）有关装饰装修的禁止行为和注意事项，保障房屋结构安全。
除此之外，还需要落实小区治安防范措施，开展安全巡查。
权威访谈
走“规范化”道路
促进全市农集区物业管理水平全面提升
——专访成都市城乡房管局副局长宋学明
统筹城乡发展，农民集中居住成为必然，如何加强管理，将物业管理这一现代服务延伸到农村，成为势在必行。
“农村物业管理”在全国来看都是一个全新的课题，成都在推行之初，没有先例和经验可以借鉴。
“在农村推行物业管理，和城市的物业管理是有差异性的。”宋学明介绍说，城市的物业管理，在购买商品房时，就包含了挑选了物业服务的内涵，随着经济社会的快速发展，这样的购买服务是有需求的。但农村物业管理的市场基础、入住条件，思想认识都不一样，再加上物业管理是一项现代服务业，对农民的千百年的居住方式、传统习惯是一个颠覆性的挑战。宋学明坦言：“农民千百年来的生活习惯，都是一家院子，一亩几分地，这样让他们形成了生活不受约束，不受管理，我行我素的生活状态，而集中居住后，这对于他们来说是一个极大的挑战，他们不仅要注意环境卫生，同时，还有接受约束和管理，照顾邻里之间的关系。”
因此，在农村推行物业管理是一道“难题”，更是一次“破冰”。
近年来,成都将农村物业管理作为构建和谐物管的重要内容，2008年1月，《成都市物业管理条例》正式实施，提出物业管理要延伸到乡镇的每个村落，这为在农村推行物业管理奠定了坚实的基础。而成都在不断探索的基础上，也因地制宜地形成了3种不同的管理方式，这样一来，农村物业管理如雨后春笋般在成都广袤的农村土地上兴起。而物业管理的延伸到农村，它的成效更是显而易见的，它不仅成为了成都城乡统筹推进过程中的一个亮点，更是让农民生活带来了翻天覆地的变化，在农村文明建设中起了巨大的推动作用。现在，成都已经率先在全国实现了农村集中居住区农村物业管理的全覆盖。
不过尽管如此，通过近年来的发展，我们也发现了，随着城乡统筹的推进和经济社会的快速发展，像以前这种简单地将城市物业管理模式直接“移植”到农村的方式，也暴露出了种种弊端，因此，在当下如何建立与农村相适应的管理模式，成为了我们亟待解决的重要问题。
经过不断的经验总结和调研，我们提出了在农村物业管理实现了“全覆盖”的基础上，对全市农村集中居住区物业管理进行“规范化”建设的概念，这也是成都在农村物业管理推进过程中的又一个全新平台。
但是通过这些年的发展发现，这样简单的“移植”不可行，必须要建立新的模式。宋学明坦言：“现在，我们正处在农村物业管理发展的初级阶段，我们不能盲目地推动市场化，因为在农村，物业管理是一个全新的概念，它没有服务需求，没有市场。”因此，我们只有通过走“规范化”的道路，全面提升农村物业服务水平，让农村居民真正能够享受到符合自身特色的物业管理这一现代服务，为农村物业管理日后的发展奠定坚实的基础。
目前，全市共有1700多个农村集中居住区，计划用3年时间，让成都农村物业管理的合格率达到90%。而随着农村集中居住区物业管理的“规范化”建设全面启动，也标志着我市农村物业管理从探索到创新，翻开了全新篇章。而如何进行“规范化”建设，宋学明介绍说，我们将通过“以点带面”的方式，让农村物业管理的“规范化”建设在全市农集区中“全面开花”。在前一阶段建立的农村集中居住区物业管理示范点的基础上，近期，我们将按照“新标准”全新打造13个示范点，而这13个示范点则主要集中在世界现代田园城市建设的11条示范线上。通过这样“以点带面”的方式，来促进全市农集区物业管理的规范达标，为下一步我市农村物业管理的快速发展，奠定坚实的基础。
