李凌翌/文 陈龙/图
农民集中居住，这是一场变革，它让农民的生产生活方式由单一走向多元，从而让农民原来的生产生活方式得以彻底转型和改变。农民集中居住，其社区建设和管理也成为城乡文明的组成部分，成为构建和谐社会的重要内容。
而农民集中居住后，新的居住形态与旧的生产生活方式如何匹配，如何让集中居住区的农民尽快适应新的生产生活方式？如何缩短时间，使这个过程过渡得更加自然、和谐？进而从根本上体现出规模效益和规模经济，大邑县在新型农村集中居住区进行了一系列有益尝试。在全市率先创建了一个新型的农村集中居住区综合管理模式--“福田模式”，为新型农村集中居住区综合管理建立了一个样板。从某种意义上开启了农村城市化进程中农民“新生活、新家园、新风尚”的“三新”进程。
镜头
“福田模式”：破题农村物业管理
一个标准的敬礼，小区门栏缓缓抬起;走进小区，整洁的小区绿意葱茏……很难想象眼前的小区是位于大邑县王泗镇的福田小区，一个灾后重建的农村集中居住区。完善的配套服务，一应俱全的设施设备，专业化的物业管理，让这里“媲美”城市小区。2010年1月15日，对大邑王泗镇农村集中居住区福田小区来说，是一个有着特别意义的日子。这一天，在大邑县房管局大力支持下，小区聘请的专业物业管理公司四川蒲江方圆置业有限公司正式进驻福田小区，让福田小区的住户们告别了过去的散居式的农户生活，昂首迈进“新生活、新家园、新风尚”的“三新”时代。
引入专业化物管
小区模样“大变样”
整个福田小区修建了100栋小洋房,住着1773户搬迁户。“以前的农户都是单家独院散居式居住，因此物业管理对许多福田小区住户来说还是一件新鲜事。”说到在农村集中居住区进行物业管理，方圆置业的董事长崔建业感受最深:“农民把过去的居住和生活习惯也被带了过来，最早的时候，小区里垃圾乱丢，衣物到处乱挂晾晒的现象到处都有，管理起来相当难。”
随着专业化物业管理的实施，村委会、物管公司、业委会各司其职，小区以前“脏乱差”的现象到了“大变样”：小区道路随时都很干净，绿化也整得非常漂亮，垃圾也有人每天进行定时收运和处理。不仅如此，小区里还配建了休闲娱乐设施和社区医院,以及物业服务中心。而更加值得一提的是这里物业服务的细致与周到：为了配合农村的习俗，小区里搭建了专门的“群宴集中点”；而考虑到农民的生产生活习惯，小区里还划定了专门的养殖区，并设置有专门堆放农具的房屋……
“出门就有卫生服务站、综合文化活动中心、警务室、还有休闲健身广场、各种物资商店，这些城里人有的，我们都有，搬进这样的新家我们当然高兴！”福田村8组的朱大姐掩饰不住内心的激动。
花钱买服务意识
农民逐渐被接受
正因为这些细致入微，花钱买服务的方式逐渐被小区农民所接受。
据了解，福田小区的物业管理费用是0.35元/月·平方米,实行政府、村(社区)、农户三级共同承担，政府每月补贴0.15元/平方米，社会管理资金每月补贴0.05元/平方米，业主自筹0.15元/平方米。
同时，为了让农民能够慢慢转变观念，福田小区物管费用组成份额的多少，也是逐年变化，通过补贴逐年递减，农户自筹资金逐年递增的方式，最终用3年时间让小区逐步实现自我管理。
而在福田小区，笔者看到的是：花钱买服务这样的方式，逐渐被小区业主所接受：“花钱买服务，要看这个钱花得值得不。”小区居民汪秀华在谈到物管费的缴纳时坦言，“起初，要收物管费，我们还是有点不能接受，但是逐渐享受到这样完善、专业的服务，我们也觉得很值得了。因为小区是大家的，我们也乐得环境好，生活好啊！你看，小区环境打扫得那么干净，还有秩序维护员24小时站岗，和城里小区一样，好安逸哦，这个钱花得值!”
物业服务人员“属地化”
农民就业问题得解决
针对如何增加小区农民的收入，如何解决失地农民就业问题，大邑房管局动脑筋，想办法，通过各种形式和方式为小区农民提供就业岗位，因地制宜，实现多渠道增收。
谈到农村集中居住区推行物业管理的好处时，相关负责人坦言，福田小区的物业管理引进了专门的物业服务企业，但其物业服务从业人员都是“属地化”，保洁人员、秩序维护员都是优先招聘本小区人员进行培训后再上岗服务。“这样一来，不仅实现了小区“40、50”成员就近就业，而且这种属地化的管理方式，由物管公司介入，招聘小区人员参与物业服务，这种取之于民,服务于民的方式，能够提高农村集中居住区农民的意识，让他们逐渐参与到自我管理的行列中。”
与此同时，当地村委会还积极引导小区农户通过租赁、转包、互换、入股等方式流转土地承包经营权，增加农民财产性收入。相关负责人介绍说，王泗现代农业园区一期整合了福田、五家、尚河、庙湾等村农户土地3600亩，其花卉基地招聘了大量参与土地流转的农民工，既带动了农民土地集中集约规模经营，引进社会资金投入现代农业产业园区建设，又实现了农民收入的稳定增加。
创新管理模式
提高物业服务水平
据了解，为共同打造福田小区管理新模式。在大邑房管局积极协助下，小区公共服务和社会管理按“1+13”标准进行了配置，配套建设有劳动保障站、卫生服务站、人口计生服务室、综合文化活动中心、警务室、休闲健身广场、篮球场、农资放心店、日用品放心店、垃圾转运站、停车场、公厕、污水处理设施等多种便民服务设施。 而为了提高物业管理的水平，大邑县房管局物管科专门设立物业管理培训点，加强对物管公司的物业管理政策法规培训指导，同时，聘请物业管理专家对物业服务人员进行专业技能培训，提高服务技能。
与此同时，物业服务企业提供怎样的规范服务？大邑县房管局也是指导其按照《农村集中居住区物业服务事项和质量规范》在环境卫生、绿化养护、停车秩序、矛盾纠纷化解等方面开展规范化，心贴心的服务，让小区的物业服务“媲美”城市小区。
相关负责人坦言，小区内用于公共服务的道路、供电、供水、污水处理、垃圾清运、公共安全以及文化娱乐设施维护等公共管理项目需要支出的费用大幅度增长，资金来源也面临诸多问题。而破解物业管理“资金难”的“瓶颈”，大邑县房管局积极协调，帮助福田小区物管实行阳光操作，保障物业服务质量，促进小区物管可持续发展。协助调剂部分社区管理用房用于经营和有偿服务，其收入用于弥补物管经费不足。
解读
推广
蔡山小区 物管改变生活
随着“福田模式”的试点成功，大邑县在越来越多的农村集中居住推广“福田模式”，引入了专业化的物业管理公司提供物业服务，让农民共享“物管文明”。
规范有序环境整洁
“媲美”城市小区
走进蔡山小区，整洁干净的小区环境，规范有序的物业管理，让你惊讶，一切井然有序，让你丝毫感觉不出来，这竟是一个住着910户，2200多人的农村集中居住区。
从2010年4月入住之初，这里的农民们就不仅享受到了搬进新楼房的安逸和舒适，同时专业化物业管理的进驻，还让他们感受到了“物管”这个新玩意儿给生活带来的改变。
整洁的小区道路，漂亮的绿化环境，让住在这里的居民们感慨万千：“以前，住在农村都是那种土房子，哪想过还有专门的保洁人员打扫卫生哦，还有人搞绿化，现在这样的环境，简直太安逸了。”而除了有这样干净整洁的环境之外，小区内完善的配套设施，更是让居民们享受到了从未有过的便捷。笔者在现场看到，蔡山老年活动室、蔡山便民超市、蔡山便民餐馆等配套一应俱全，小区内还有专门的停车棚，每月只需要几十元，老百姓就可以停放和充电，更不用担心车子被盗。不仅如此，蔡山小区内，还有标准的物业管理公示栏，业主大会商量的具体事项和一些文化知识的普及，都在公示栏中一一张贴出来。
而更值得一提的是，以前只会出现在城市小区里的“家政服务”，“商务服务”，“代办服务”，也进入了蔡山小区，这里的农民，在专业化物业公司的服务下，过上了和城里人一样的生活。
物业服务对生活的改变
老百姓感同身受
在蔡山小区提供专业化物业服务的是大邑县本地的一家物业服务企业——圣康物业管理有限公司。“当时我们也是经过招投标，在蔡山小区交付使用之初，就接手对整个小区提供物业服务。”公司总经理杨先生介绍说，我们在小区内招聘了“40、50”的工作人员来充实我们的物业服务队伍，然后聘请了专业的人员对他们的进行培训，然后开始挂牌上岗。“从保洁到绿化，到小区的秩序维护，我们都是按照专业的物业标准来进行的。”杨经理说道。
对于当地的农民来说，都是第一次接触“物业管理”，而对这样一个新事物，农民也是先享受后接受。杨经理告诉笔者：“以前农民都是单家独户的居住，生活中也有一些不文明的习惯带过来，我们也是逐一的劝导，而且把我们的物业服务工作做好，让农民感受到物业管理带给他们生活的变化。”
毛先生对于这样的改变，可谓是感同身受：“有了物管，生活真的变得很舒适！”他告诉笔者。住在蔡山小区1期19栋的毛先生告诉笔者，现在，小区里随时都是干净、整洁的，而且垃圾每天都有人帮你定期清运，我家的摩托车也是停在车棚里，一切都是很规范有序的。“现在，我们真的和城里人的生活没有两样。”毛先生激动地说道。
自我管理逐渐形成
业余生活丰富多彩
村党支部书记“变身”物业项目经理，村民自我管理的良好局面逐渐形成，业余生活丰富多彩。“当初，大家都是第一次接触‘物业’这个概念，而农民变市民以后，我也成为了小区的项目经理。”现在蔡山小区项目经理李先生告诉笔者，当初对物管这个概念还是很模糊，我们也是边做边学，因为我是以前的村党支部书记，和老百姓打交道也多，也成为了物业服务企业和百姓之间的“桥梁”。现在，大家都接受了小区的物业服务，而且，我们还成立了业主委员会，小区里的大小事都是自己商量。
据了解，今年蔡山小区由9位业主代表投票选举并成立了业委会，对物业管理进行监督，而在三期工程完成后，将会诞生出更多的业主代表参与其中，老百姓自我管理的良好局面正在形成。
而为了丰富业主的精神文化生活，物业企业也和政府“联手”，开展了形式多样的文艺活动，丰富业主生活，提高居民的素养。杨经理告诉笔者，今年7月7日，我们就举行了一台大型的晚会，小区业主都积极参加，前期的排练准备，现场的表演，业主们都乐在其中。“而今后，这类的文化活动，我们还将经常举办，让农村集中居住区的居民们，在享受了物业管理的物质保障之外，也能感受到精神文化的丰富。”
物管费政府先补贴
“花钱买服务”意识逐渐渗透
为了让曾经的村民更好地适应新方式生活和他们从未接触过的新型管理，政府部门和物业公司也是积极引导，让他们逐渐接受“花钱买服务”。
据了解，蔡山小区的物管费，是按每平米5角收取，而第一年，是以一户为单位，交120元，其余的由政府补贴。“第一年按户收取，是让农民有这个意识，花钱买服务，让他们先享受到了服务，在逐渐培养。”大邑县相关负责人介绍说，而第二年，物管费则是按平方米收取，每平方米3角，剩下的2角/平方米，由政府补贴。“因为小区里的房子，从套一到套三不等，我们也是想在第一年让老百姓接受物管这个概念之后，再引导他们按平米收取物管费的意识。”负责人告诉笔者，通过这样循序渐进的方式，让物管文明的意识逐渐渗透到老百姓的生活中，这样一来，通过前两年的引导，到第三年，就由农民自己，按每平方米5角，来自己全额承担交物管费。
“让你们自己花钱给物管费，你们愿意吗？”面对笔者的疑问时，在场的不少居民都乐呵呵地说：“咋不愿意呢，有人打扫清洁，环境又弄得那么好，家里的一些大小事，也可以找物管帮忙，花点钱享受服务，我们还是愿意的。”
据了解，目前，整个小区的物业费收取率也达到了一半多，随着物管对生活带来的变化，更多的居民开始接受物业管理。
企业兜底
梅鹤山庄走新路
创新
大邑县“福田模式”的推广，带动着大邑县农村物业管理的“提升”，而在此基础上，大邑县并未停止脚步，而是大胆创新，勇于探索，在推行农村集中居住区物业管理上又进行了一次有益尝试。
梅鹤山庄是“中国·西部大自然梅花产业园”项目量身定做的一个农村集中居住区，集中居住420余户1300多人。居住区内的生态环境良好、基础设施健全、公共服务配套、产业同步发展，改善了农民的生产生活环境，也使现代农村与现代城市和谐相融的新型城乡形态雏形得以初现。
据了解，梅鹤山庄采用“政府引导、农民自愿、企业投资”的运用模式，是大邑县第一批农村土地综合整治包装的19个项目之一，也是大邑县出阝江镇与大邑县出江镇鱼泉村灾后重建城乡建设用地增减挂钩试点项目，更是成都市、大邑县建设世界现代田园城市示范线重点项目。 相关负责人介绍说，“中国·西部大自然梅花产业园”是成都市第一个引进社会资金的集农业产业化、生态旅游观光、绿色生态食品、种养殖业、旅游地产于一体的综合性开发项目。园区幅员面积约6000亩，并将辐射带动30000余亩的原生态种植梅生产基地。
而对梅鹤山庄农村集中居住区的农民而言，园区规模流转园区内农户的土地和林地6000余亩，租金350斤大米/亩；为当地老百姓提供600个常年就业岗位：公司采用“公司+基地+农户”的合作模式，即对6000亩的基地，公司实行实行“六统一”（统一种植、统一生产、统一标准、统一品牌、统一包装、统一销售）的生产经营思路，农民成为园区产业工人。
为此，梅鹤山庄农村集中居住区的管理模式，采取了前期由项目方企业承担物业管理和物业管理费用的方式，并与业主分别签署物管合同，为农村集中居住区的管理模式走出一条新路子。
掠影
据了解，为了提高农村集中居住区的居住环境，改善居民的生活质量，大邑县房管局2009年初就开始着手进行农村集中居住区实施专业化物业管理的推行工作。
而随着“福田模式”的试点成功，大邑县委、政府更是充分利用这一契机，在全县范围内大力推进农村集中居住区建设和“福田模式”，截止今年6月，全县共有59个农村集中居住区在建，其中已完成入住的有52个。在已完成入住的52个农村集中居住区中，已有7个仿效“福田模式”引进了专业物业管理公司，另有7个正在洽谈中。
采访手记
潜移默化的改变
大邑打造“福田模式”，在全市来说都是一个“亮点”，它坚持农民自身的主体地位，政府和相关部门积极帮助、引导和规范，分类型、分阶段、分步骤，出思路、出政策，建立相应的组织管理体系和管理制度。
对于农村物业管理来说，如何让农民接受“花钱买服务”的意识，成为了关键所在。而大邑县的经验之举，更是成为了全市的一个亮点。为了让农民能够慢慢转变观念,大邑县对于物管费用的收取，也是逐年变化,通过补贴逐年递减,农户自筹资金逐年递增的方式,最终用“逐渐渗透”的方式，让农民享受到了物业服务带来的改变，从而逐渐形成“花钱买服务”的意识。
而在这样一个过程中，让居民潜移默化地接受共同承担物业管理责任，共享权益，最终实现农民的自我约束、自我适应和自我管理，最终完全融入市场化管理。
