李凌翌/文 

宽敞的社区文化活动室里，一群鹤发童颜的老年人正悠闲地或看书，或下棋；小区西博苑里，二三十名居民正排练着节目，手拿折扇、腰系小鼓，一招一式彰显着幸福……这是我们在大面街道龙华社区看到的情景。

  从乡村到社区，从村民到市民，亟需提升的不仅仅是收入水平，如何让农民享受到和城市均等的公共服务，享受到专业化物管给居民生活带来的改变，这成为了龙泉驿区房管局摆在案头的重中之重。

  “西博苑”物业管理模式的破冰之路，不仅给龙泉驿区推行农村集中居住区物业管理带来了“样板”，而这样的“专业+自治”的物业管理模式，物业经费通过市场化手段补足的先进经验，更是成为各地可借鉴的“亮点经验”。

  镜头

  物业管理渗透 改变农民生活

  当笔者走进龙泉驿区西博苑小区，你会发现，绿意浸染着整个小区的“底色”，绿树成荫的小区环境，让正值三伏天的7月，也能让你在小区里感觉到丝丝凉意。随行的工作人员说：“这里的温度起码都要比外面低个两三摄氏度呢。”而走进小区，温馨的文明劝导牌随处可见，按标准配置的垃圾箱也实施了分类收集，小区里道路更是干净整洁，机动车停放秩序井然……不仅如此，在小区进门的右侧还有一个面积宽阔的广场，健身设备一一俱全，配套设施十分完备；物业管理人员着装整齐一致并有序在小区里巡视；小区中休憩的长凳上，居民在树下惬意乘凉……

  这样的场景，让你无法将眼前的景象与农村集中居住区联系在一块儿，随着专业化物业管理的实施，用“专业”+“自治”管理的方式相结合，如今的西博苑小区，走出了一条具有自身特色的物业管理之路，而其成功经验更是成为了龙泉驿区推行农村物业管理的“样板”在全区“遍地开花”。

  宽敞的客厅，明亮的窗户，走进小区居民钟女士的家，一套三的房屋干净整洁，水电气光纤均通的完善，让笔者惊讶。钟女士告诉笔者，他们是2006年首批搬进“西博苑”小区的，想到如今的生活，她开心地对笔者说：“自己想都不敢想我能住上这么漂亮舒适的房子。”而谈到小区的物业管理，钟女士更是深有感触：“有了物管之后，生活真的和以前不一样了。”钟女士坦言，以前住在农村，大家都随意惯了，刚刚搬进小区的时候，还是有些不习惯，什么都要被管。“但逐渐我们也发现，小区环境是大家的，在物管的管理之下，整个环境变好了，脏乱差的状况不见了，你看，现在到处都是整洁的，就跟公园一样。”钟女士说，现在不仅是管理，而且我们自己也参与到物业管理之中，小区的大事小事，我们都要开会商议，民主决定。说起有了物管对于生活的变化，钟女士滔滔不绝。

  值得一提的是，“西博苑”的物业服务人员，都是从本小区里招聘，这样一来，既解决了农民就业问题，同时还扩充了物业服务的队伍。而小区里保洁员万女士，就是这样一个例子。“小区实行物管之后，给我们生活带来了太大的变化了，真的从以前单家独户的散居，到现在邻里之间的和睦相处，感受太深刻了。”万女士说，什么都有一个接受的过程，对于物业管理，从起初的陌生，到现在的接受，而且还成为了一名物业服务人员，这样的变化更是不言而喻。“现在我在小区里当保洁员，一个月上千元的工资，既解决了就业问题，还能在照顾在家里的孩子，简直一举两得，太安逸了。”

  解读探索

  农民搬进新小区 “物管”第一次渗透生活

  2005年修建而成的西博苑，是龙泉驿区第一个农村集中居住区，住户欢天喜地的搬进了这个梦寐以求的新家。“欣喜”过后，生活方式的改变，如何适应集中居住的生活，小区院落的环境秩序如何维护，怎样更好地服务城乡统筹，这一切，都成为了当时摆在“西博苑”小区面前的“当务之急”。

  据社区负责人介绍说，当时，为了实现更好的管理，龙华村民组建了龙华合作社，与此同时成立了龙华股份有限公司，下设置业公司、物管、园林等5个专业公司。“也是从那时起，我们开始探索农村集中居住区的物业管理。”负责人告诉笔者， 针对“西博苑”为农民入股修建的性质，为充分发挥龙华股份有限公司的优势，促进城乡充分就业，调动村民参与管理的积极性，经多方调研，制定了“专业与自治管理相结合”的物业管理方案，即在街办、社区的支持下，由村民自主成立了成都明生物业管理公司，而且从业人员全部来源于本村村民。“这样一来，及解决了物业服务从业人员队伍的问题，同时还取之于民，解决了本地村民的就业问题。”区房管局负责人说道。

  而在此基础上，龙泉驿区房管局采取“提前介入、源头规范”的工作思路，完全按照专业化物业公司操作规程帮其制定相关制度、流程，并定期邀请区内物业管理专家对其员工进行培训，同时以参观交流、座谈会、讲座等方式，提升该公司的物业服务水平。

  “我们按照专业化物业管理的标准，配置了保洁、治安维护、工程管理等多方面的人员，而且大多都是小区内自己的人，通过培训后上岗，既解决了他们的就业问题，也增加了他们的收入。”该负责人说，通过2年多物业管理的实施，让当时大多第一次接触“物管”概念的居民，渐渐接受了物业管理，享受到了和城里一样的公共服务。

  破解

  物业费的钱从哪来？ 集体经济组织来解决

  全新的“物业服务”概念，是当地老百姓从未接触过的“新事物”，如何解决提供物业服务的资金，成为了关键。相关负责人告诉笔者， 按照合同约定，“西博苑”物业服务费标准为0.65元/㎡.月，每年需支付物业服务费约100余万元。而这笔钱从哪来？“西博苑”社区走出了一条可借鉴的特色之路

  “西博苑”小区，是当地村民以土地入股形式修建的，而每一位村民除了住房之外，都有一套营业用房。“闲置起不如让它发挥大效益。”负责人告诉笔者，当时在借鉴先进区（市）县经验的基础上，提出了由龙华股份有限公司统一经营营业用房，盈余部分进行物业服务费补贴，不足部分由该公司经营的其他项目在扣除村民入股分红后的盈余部分进行补贴方案。“这样一来，农民不用自己掏物管费，而是由集体经济组织统一支付，规模经营，解决物业管理资金缺口问题。”负责人说道。而对于这样的方式，小区老百姓也都赞成，小区里的张小姐告诉笔者：“我们把我们的营业用房交给社区规模经营，物管费也从里面进行支付，我们不用再掏腰包，而且，本来享受服务就该花钱嘛，你看现在我们的小区多漂亮啊。而这样又享受到了服务，去年底分红，我都拿到了5000多元呢。”

  目前，“西博苑”共有物业服务人员38名，其中办公室人员6人，秩序维护员12人，环境维护员14人，绿化维护员3人，设施设备维护员3人，所有从业人员均由龙华社区安置农民中产生，物业服务费由龙华农民股份合作社全额补贴。

  与此同时，龙泉驿区房管局还积极协调区就业局，利用失地农民培训专项资金，分岗位、分批次对“西博苑”居民进行培训，加强对有就业愿望的居民进行物业管理服务技术培训，争取取得上岗证，为下一步走上物业服务岗位打好基础，从而解决“人往哪里去”的问题。

  改变

  “物管”概念深入人心 居民意识大转变

  与商品房小区相比，农村集中居住区实施物业管理存在着更多的困难和矛盾。首先是意识问题。入住新居的业主素质参差不齐，部分村民由于长期以来的散居习惯，缺乏物业消费意识，不认同物业服务是商品，不愿意受物业管理的约束。而面对这样的现状，“西博苑”小区通过广泛宣传，提高业主素质，营造良好的物业管理氛围，在全市走出了一条“样板”之路。

  负责人告诉笔者，我们通过宣传，让他们切实增强物业消费意识。让居民充分认识到物业管理是自身的需求，是促进环境优化、实现物业保值增值的必由之路，由此打好居民的思想基础。龙泉驿区房管局积极配合龙华社区通过发放宣传资料、专栏、专题讲座等形式，加强物业管理宣传。“有了物业管理，对我们的生活改变简直太大了。”小区居民李大妈告诉笔者，刚刚搬进小区的时候，还是有些不习惯，什么都要被管。但逐渐发现，在物管的管理之下，整个环境变好了，脏乱差的状况不见了，现在到处都是整洁的，就跟公园一样。

  而在此基础上，为健立建全居民自治机制，龙华社区在区房管局、大面街道的指导下，“西博苑”于2007年设立了业主委员会，并以党小组、村小组为单位，成立了村民自治小组，对居民关心的热点问题进行搜集整理上报给物业公司，物业公司根据居民反映的问题及时进行反馈，同时依托村民自治小组加强与居民的沟通，形成了双向良性循环，培育了居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的能力，积极推进了社区居民自治的制度化、规范化。

  提升

  提升服务质量 小区物业服务“打捆”承包

  通过几年的发展，社区自己的物业管理公司来管理，陷入了一个“瓶颈”，如何提高物业管理的质量和效果，成为了亟待解决的重要问题。负责人坦言：“当时物业公司的人，不少都是身兼多职，在社区里也要从事一些事务性的工作，这样一来，难免在管理上会有一些疏忽，而专业上肯定比起专业化的物业管理企业，也有一定的欠缺。”除此之外，冗费严重，管理不力使得不必要的开支耗费太多，每年仅在物管方面就得耗费120万元左右。

  为此，“西博苑”小区通过召开业主大会的方式，以80%的“赞成票”通过了将小区的物业管理承包出去，采用公开招标的方式，聘请专业化的物业管理企业对小区进行管理。在多家比选之后，最后确定了“民生物业服务公司”来进行承包。而为了确保物业服务的质量落实到位，“西博苑”小区还采取了“打分制”来 “量化”。负责人告诉笔者，“西博苑”小区每月随机抽7名股民代表，3名议事会成员实地打分，按得分多少拨付物管费用。

  “现在将物业服务承包出去，不仅提升了服务质量和管理水平，让小区居民享受到更优质的物业服务，同时，还节约了物业管理经费的成本。”社区负责人给笔者算了这样一笔账，以前，由社区包揽物业管理的时候，每年的物业费用的支出大概在120万元左右，而现在承包的物业服务企业，共有物业服务人员38名，水电工、保洁人员等加在一起比以往少了三分之一，虽然“西博苑”物业服务费标准还是按照每月0.65元/㎡收取，但现在的人力成本和降低了很多，很大成都上节约了开支，降低了小区物业管理的成本。

  负责人坦言，用物业承包的机制，改变集体承揽形成“无限责任”、“吃大锅饭”的现状，让物业服务质量，更是得到了进一步的提升。

  掠影

  据统计，龙泉驿区现有农村集中居住区53个，总建筑面积500余万平方米，300户以上的有29个，其中龙泉街办24个、大面街办9个、柏合镇5个、洪安镇4个、十陵4个、同安街办3个、西河镇4个；配备有物业服务用房的有14个，聘请物业服务企业实施专业化管理的有4个，分别为书南小区、锦绣东方、怡和新城B区、西江花园，柏合街办的黎明小区准备通过比选聘物业服务企业，其余的农村集中居住区都是按照“属地化”管理原则，由项目所在地的街办、镇（乡）实施自治管理，物业服务费由街办、镇乡实行补贴。

  “西博苑”物业管理规范成功运作，为规范龙泉驿区其他农村集中居住区提供了样板。据了解，在“西博苑”成功试点物业管理的基础上，为规范和推广农村集中居住区物业管理工作，龙泉驿区房管局随即确定了在农村集中居住小区较多的大面、龙泉、十陵、柏合街办（镇）试点，农村集中区物业管理的试点，在龙泉驿区“遍地开花”。

  而对于实施物业管理的小区，都有统一的制度规范，要求服务到位。所有实施物业管理的农村集中居住区都配备了秩序维护员、环境维护员、设施设备维护员等，严格实行挂牌上岗、出入登记、巡查记录，以“治安有防范、公共有保洁、秩序有维护、车辆有管理、设施有维护、绿化有养护、道路有保养、维修有服务”标准为指导，实现了“环境改善、服务到位、制度健全、群众满意”的目标。

  与此同时，通过分类指导，积极指导农村集中居住小区设立业主大会，按照相关法律法规规定，结合农村集中居住区的实际，制定了农村集中居住区业主大会设立指导程序，并印发了相关示范文本。

  为了全面提升物业服务水平，龙泉驿区对从事农村集中居住区的物业服务人员进行专业培训，按先培训后上岗，再签合同的步骤，提高了物业服务从业人员的素质，同时，各农村集中居住小区都配备了秩序维护员、环境维护员、设施设备维护员等，严格实行挂牌上岗、出入登记、巡查记录等物业服务制度，提升了农村集中居住区物业服务水平。

  采访手记

  “专业+自治”和“市场化”的“双赢”

  一边是专业化物业管理的进驻，一边是社区居民自治的“渗透”，在龙泉驿区的农村物业管理中，这样的方式得到了有效地推广。“专业+自治”既让物业服务水平享受到均等，同时，将“自治”贯穿其中，让居民能够有效地参与到物业共管的局面中。在龙泉驿区的“西博苑”小区，由集体经济组织牵头，将物业管理承包给专业化的物业公司，并按照其服务水平的满意度，来划拨物业费，让居民充分地参与到“自治”的环节中。

  而解决物业费用难的问题，龙泉驿区更是创新地使用了“市场化”手段，通过集体经济组织的规模经营，来解决物业费用的问题，农民不用自己掏物管费，而是由集体经济组织统一支付。这样市场化的方式，不仅让农民享受到了和城市一样的物业服务，还能从这样的“规模经营”中获取收益分红，当地百姓对此拍手称好。