[引子]
　　“缴了钱却得不到等值的服务。”物业管理不如意，成了许多业主的一块心病，拒缴物业费被视为维权的法宝。然而，对于物业来说，提供了服务却得不到相应的回报，他们也有一肚子的苦水。晨报昨日刊发“6年仅1户缴费”报道后，引起了不少读者的关注，不少小区物业和业主通过晨报社区信箱表达了自己的意见。

　　自我服务”就能拒缴物业费？
　　律师：业主不缴物业费属于违法行为

　　清理垃圾、清扫楼道、维修管道……原本属于物业公司服务范围的工作，业主一并承担起这些脏活累活。“不接受服务，我可以不用支付物业费。”家住虹桥世家花园小区的业主崔女士认为，自己的房子是位于小区最外围的裙房建筑，并不享用物业对小区公共部位的服务，“自我服务”理应不缴物业费。
　　而小区物业公司则认为，崔女士居住的裙房虽然在小区外围，但供电、供水、污水排放等方面都与小区紧密相连。同时，在物业公司与业委会签订的委托合同上，明确写明裙房业主也应缴纳物业费。

　　业主：
　　“我没接受物业服务”
　　“我们一直就没有接受过物业服务。”崔女士称，她家的生活垃圾并不丢放在小区垃圾箱内，而都是扔到街面的公共垃圾箱，楼道偶尔也是自己清理，特别是家中的下水管道或是抽水马桶坏了，也都是自己动手修理，包括房屋的修缮，从来没有求助过物业的维修部门。崔女士认为，自己不付物业费合情合理。
　　崔女士称，购房时在与开发商签订的合同上，并没有提及会有前期物业负责管理。昨天下午，笔者在现场看到，虹桥世家花园小区大门外侧是一排店面，紧挨着的则是一幢3层楼高的裙房，而裙房门洞则朝向小区内部。

　　物业：
　　“事实上，她享受了服务”
　　笔者从华敏物业管理有限公司了解到，受小区业委会委托，该物业公司从2003年4月起对小区实施管理，崔女士一家每月应支付物业管理服务费236.69元，目前已拖欠不少费用。小区物业经理告诉笔者，物业公司在与业委会签订的委托合同上，写明裙房业主也应缴纳物业费。
　　物业公司除了提供保洁、保安服务之外，还维护了小区的整体环境和秩序，崔女士居住的裙房虽然位于小区外围，但供电、供水、污水排放等都与小区紧密相连，“事实上，她还是享受了服务。”物业公司曾向业主发出了多封催讨挂号信，但都遭拒签，无奈之下，物业只能对其提起诉讼。目前，崔女士一家已经补缴了部分拖欠费用，双方达成和解。

　　律师：
　　“不缴物业费属违法”
　　“业主不缴纳物业费属于违约行为。”相关法律界人士表示，业主大会的决议一旦得到2/3以上业主的同意，则对所有业主都有约束，个别业主即便有异议也不能独立其外。业委会和物业之间签订的服务合同，对每名业主也都是有效的，其中物业的服务对象则应是小区的所有范围，业主要缴纳相应的物业费。

　　一扇破窗纠缠”8年物业费[案例二]
　　拒缴8年物业费，仅仅是为了一扇损坏的窗户。家住政立路一小区的业主刘女士8年前对房屋进行装修时，发现卫生间的窗户玻璃上有细微裂缝，要求物业公司进行更换或赔偿，但物业将责任推在刘女士身上。从此，刘女士便和物业较上了劲。每当物业来收取物业费时，刘女士便使出杀手锏，“除非把窗户的玻璃换了，否则我一分钱都不付。”僵持的局面一拖再拖，由于不缴费，物业对刘女士的日常报修也基本不理睬。
　　出于要“保护”证据，刘女士家的窗户玻璃始终没有更换，年复一年，玻璃上的裂缝也愈加扩大，一年前彻底破裂，刘女士也无奈地自行更换新玻璃，花费了100元。“拉锯战”进行了多年，最终双方都没得利。

　　防盗门声音太响业主拒付物业费[案例三]
　　家住闵行的业主林先生，以楼宇防盗门关闭时声音太响，4年拒付物业公司管理费计4040元。近日，法院判决林先生除支付物业管理费，并支付滞纳金218元。
　　早在2002年，林先生就与小区的物业公司签订了协议，约定每月按规定向物业公司支付物业管理费。而由于林先生近4年中未支付物业管理费，故物业公司将其诉至法院。
　　林先生辩称，自己不缴费的原因是楼宇防盗门开关时发出的响声太大，已严重影响自己的居住和生活。他已向物业公司多次反映，公司也进行过大门调试，但问题仍未解决，因此坚决不同意支付物业管理费。

　　邻里矛盾殃及物业[案例四] 
　　邻居家阳台的洗水池正对着自家卧室，每天早上被哗哗的流水声惊扰了清梦。不堪其扰的王小姐，向小区物业声援求助，物业出面协调，却一直未能解决。邻里矛盾升级同时殃及物业，成了业主拒缴物业费的理由。
　　家住上海春城小区的王小姐抱怨说，由于两家比较近，邻居家位于阳台一角的洗水池几乎就挨着卧室的窗户，水龙头一开，流水声变成噪音。物业公司几次上门协调后，现状仍没有得到丝毫改变。“这让我们不得不怀疑物业有没有尽力。”王小姐认为，物业服务不到位，自己就有权拒缴物业费。
　　对于这一问题，小区物业经理表示，邻里间的矛盾本来就不属于物业管理的职权范围，物业只能上门协调，而不可能强制拆除洗水池。


记者手记
物业费收缴低于75％易陷入恶性循环 

　　根据物业管理协会对本市部分商品房小区的调查，物业收费率平均仅为70％，大量小区陷入物业费收缴的“暗战”中。“当物业费收缴率低于75％时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。”这就造成了“业主欠费———物业亏损———服务减少———更多业主不缴费———难收物业费”的恶性循环，最终损害的还是业主的利益。
　　物业管理协会有关负责人在接受记者采访时表示，物业管理深层次的内涵，则是通过物业的管理工作，延长房屋使用寿命，业主达到房产的保值、增值。他表示，“一分钱一分货”在物业服务上同样适用，因为不缴物业费，物业服务则可能跟不上，物业公司为保证利益，势必对公共设施维护不够，实际上受损失最大的还是业主自己。而相同地段，二手房交易的差异，则充分证明物业管理的好坏对房屋价值的影响。
　　如果物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，业主可以要求减少物业费的数额，还可依照合同要求物业公司承担违约责任。此外，已经成立业委会的小区可依据业主大会的授权选聘、解聘物业。