从外表看，北奇星河湾高层和别的高层没什么两样，甚至很气派雄伟。而与外表不同的是，北奇星河湾高层小区内却垃圾遍地、无程控门、4栋中3栋没有煤气、没有消防设施，找不到物业相关负责人。

    在百度上输入关键词“物业+弃管”会搜索到相关网页4650篇，可见房地产发展到今天，类似北奇星河湾这样的遭物业弃管的案例越来越多。是什么导致物业弃管？是什么让业主和物业的矛盾越来越多却得不到妥善解决？这些越来越成为业主以至于整个行业思考的问题。

　　趋势：“重点看物业”渐成择房标准

　　有业内人士表示，北奇星河湾小区物业管理混乱却得不到解决，其主要原因之一就是没有业主委员会。但这仅仅是众多小区面临此问题的一个原因。国内有报道说，很多物业公司收费过低，收支不平衡，导致恶性循环，让“管家”入不敷出；还有物业管理水平不够、服务不能达到业主的要求，长此以往，失去了业主的信任。所以，中国各地房地产市场频频出现物业公司提出弃管申请、或者业主“弹劾”物业另找新管家的新闻。

　　有专家称，中国房地产属于粗犷式发展。虽然开发商已经意识到“细节地产”的重要，但依然有很多问题存在。在物业问题上，物业公司与房地产开发公司的父子关系即是表现形式之一。开发周期结束之后，小区还能被物业管理多长时间，现在已成为很多购房者购房前所要思索的问题之一。在长春，很多楼盘的物业做得数一数二，中海的管家、万科的管家都做得很成熟，深得业主的认可。一位购房者曾经诚挚地表示，他之所以买万科的房子，就是看中了它的物业。万科地产老总王石也曾多次在公开场合表示，万科物业管理公司的品牌要比其地产开发公司亮得多。而很多业主购买中海地产的房子，也是冲着物业管理来的，毕竟买房是一时的事，物业管理却是一辈子的事。也正因如此，一些小开发商开发的处境越来越艰难，不成规模、没有一定实力的开发商建设的楼房市场越来越小，因为置业者不能拿日后几十年的生活开玩笑。

　　一项调查显示，90%以上的置业者对物业管理的安全、科学、质量等综合因素提出了较高的要求，可见物业管理的关键性作用。随着房产业的发展，买房就是买物业已成为大众择房置业的准则。

　　尝试：公开招标物业明令禁止“父建子管”

　　物业多么重要，开发商自然能够意识到。为了使房子销售得更好，打“物业牌”的开发商不在少数，随便翻开一本楼书都能见到小区关于物业的各种包装语言。长春本土一知名房地产开发公司副总在接受记者采访时表示，其实楼盘这样宣传都能表明一件事情，那就是在开发初期，很多开发商都对自己的物业公司进行资金支持，但随着开发周期结束，问题就暴露出来了。如果物业收费过低，根本不符合市场经济的规则，当然很难维持公司的发展，那么出现弃管楼的几率自然就会加大。

　　吉林亚泰物业管理有限公司总经理耿佩民分析说，目前物业市场出现的矛盾体现在三个方面，一是物业费与服务的矛盾、物业公司收费与缴费的矛盾、物业发展水平与业主要求的矛盾。其中最主要的是物业费与提供的服务不等值，很多开发公司为了促销，承诺物业服务高水平，而定价却很低，日后必然出现收支不平衡，矛盾自然而来。

　　开发公司、物业公司、业主三者之间应该是责权明确、互相监督的关系。而各地为了杜绝弃管、少出矛盾，也做出了不同的尝试。河南郑州出台《郑州市物业管理条例（草案）》，明令禁止“父建子管”行为。该草案规定，开发商开发的项目必须通过公开招标的方式选聘物业管理企业，否则不得办理预售许可证。物业公司由业主委员会通过公开招标的方式选择，开发商和物业公司不是一家，若开发商再虚假承诺或夸大宣传，很可能出现无物业公司接管的尴尬局面。

　　探讨：找出路把服务真正变成商品

　　在香港，房子还有另外一种普遍称呼———物业。长春南方地产开发的南郡·水云天项目的“香港管家”曾经广受关注。在2006年长春房交会的招标也吸引了业界的目光，而其优质的服务目前已经得到印证。在香港，物业管理的目的，不仅是为业主或租户提供一个安全、舒适、和谐的居住环境或工作环境以及保障业主和租户的利益，同时更是为了提高物业的投资回报率。所以，其服务内容不仅包含日常的房屋维修和保养工作，还旨在通过这些物业，去推动和协调这些物业内业主或租客之间的社会与人际关系，使他们建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品得以发挥最高的效益。在香港，经过30年-50年租金依然很好的物业，比比皆是。香港中环最早开发的那座建筑，至今仍是中环租金最高的物业之一。有专家表示，这就是香港物业的先进之处，也是香港房地产业成熟的表现。

　　在长春，管理超过100万平方米面积的本土物业公司微乎其微。耿佩民表示，有的物业公司不考虑自身的发展，开发商的开发周期结束，马上推给别的公司。但是有很多物业公司有市场竞争意识，也有长远发展思想，将效益与服务作为出发点，真正地走进了市场。但他认为，长远来看，作为微利行业的物业，如果不形成规模化经营，就不可能赢得收入，物业公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，需要有规模化的经营作为坚强后盾，物业公司重组、集团规模化经营是必经之路。而物业企业转变企业思路、社会责任、服务意识，物业的价值也将通过服务来体现，优质的服务可以提高物业的附加值。

　　清华大学房地产研究所物业研究专家季如进接受北京青年报采访时表示，现在越来越多的开发公司与物业管理公司脱钩，政府也鼓励脱钩。即使是一个企业既做开发又做物业管理，也应将两项业务独立核算，自负盈亏，应该是个独立的经济法人，否则就破坏了开发商、物业管理企业、业主的三角关系。

　　他说，物业也必然会因竞争加剧而出现优胜劣汰，最后逐渐形成这一行业的龙头。因此，物业管理行业同其它行业一样出现重组是不可避免的。而公开招标体现出了市场竞争，昭示着今后的市场还要朝着有序竞争的方向发展。

　　“长春在2004年就已经有了公开招标物业的尝试，随着公开招标物业的深入进行，对长春物业行业的发展是一个巨大的促进，就国内物业来讲，这也是一条长远的发展道路。”耿佩民说。

　　如同去菜市场买菜一样，一年四季菜价不同，但不会有顾客为菜价的涨幅而大动肝火，因为那是市场规律。而开发企业与物业公司分清责任，各自担负起各自的经济责任和社会责任，让服务真正变成商品，让市场发挥作用，一定能够得到业主的信任票。