四川省成都市中级人民法院

民事判决书

〔2010〕成民终字第3639号

 

上诉人（原审被告）四川省某物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区**号。

法定代表人唐某，总经理。

委托代理人王某，女，汉族，1954年*月*日出生，住成都市成华区**路**号。

委托代理人龚某，女，汉族，1979年*月*日出生，住成都市金牛区**路**号。

被上诉人（原审原告）武侯区某花园某小区业主大会业主委员会，住所地：四川省成都市武侯区**路**号。

负责人李某，主任。

委托代理人廖某，男，汉族，1949年*月*日出生，住成都市武侯区**路**号。

上诉人四川某物业管理有限公司（以下简称某物管公司）因与被上诉人武侯区某花园某小区业主大会业主委员会（以下简称某小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2010）武侯民初字1700号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某物管公司法定代表人唐某及委托代理人王某、龚某，被上诉人某小区业委会负责人李某及委托代理人廖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院静审理查明，2006年7月28日，某小区业委会与某物管公司签订《成都市武侯区某小区物业管理服务合同》，约定小区业委会委托某物管公司对小区进行物业管理服务，委托管理期限为三年。合同签订后，某物管公司于2006年8月1日入驻小区并开始提供物业管理服务。三年期限届满后，小区业委会另行选聘了新的物业管理服务公司，并要求某物管公司退场。2009年7月29日，在武侯区房管局、晋阳街道办事处、社区居委会的见证下，小区业委会、某物管公司及小区业委会新选聘的物业管理公司召开了“某小区物业服务企业提出进入小区有关问题的协调会”，协调以下意见：1、某物管公司与小区业委会签订的物业服务合同于2009年7月30日止。物业服务费按合同时间截止。7月31日前业主欠交的物业服务费由该小区业委会协助新物业服务公司代收，并由该小区业委会如数转交某物管公司；2、关于清退代收的有关费用（水电气）移交时间为7月30日至31日（抄表）、移交方小区业委会、新老物业公司三方，移交结果签字确认。3、……。包括小区业委会、某物管公司双方在内的六单位代表均在该协调意见上签字确认。2009年8月13日，小区业委会、某物管公司双方就移交清算事宜进行了协商，并制作了《移交清算说明表》，双方共同确认某物管公司应当返还该小区业委会代收的应属于业主共有的公共收益41969.23元，代管的出租商铺押金9560元，以上费用共计51529.23元。但因某物管公司至今未向该小区业委会返还上述费用，该小区业委会遂向原审法院提起诉讼。

在原审审理过程中，小区业委会增加诉讼请求为：1、请求判令某物管公司向该小区业委会清退合同期间代收的应属业主共有的收益41969.23元，以及代管的出租商铺押金9560元，合计人民币51529.23元，并按规定赔付此款的违约金3‰；2、请求判令某物管公司承担本案的诉讼费用1090元和与此有关的交通费和律师费。原审庭审后，小区业委会撤回了要求某物管公司按照规定赔付违约金3‰的诉讼请求，原审法院依法予以准许。

原审法院认定上述事实采信的证据有：《成都市武侯区某小区物业管理服务合同》、会议协调记录、《移交清算说明表》、《商铺押金及7月收入明细表》以及双方当事人陈述等。

原审法院认为，某小区业委会与某物管公司签订的《成都市武侯区某小区物业管理服务合同》是双方当事人真实意思的表示，某物管公司根据该合同的约定对某小区进行物业管理服务，符合法律的规定。2009年7月30日某物管公司物业管理服务期限届满，双方的权利义务即终止。某小区业委会、某物管公司双方为了某物管公司能顺利退出小区物业管理服务，就移交资料、费用等相关问题进行了清算，并制作了《移交清算说明表》，某物管公司认可应当返还小区业委会公共收益41969.23元及代管的出租商铺押金9560元。对此，原审法院予以确认。故对该小区业委会要求某物管公司返还代收的应属业主共有的公共收益41969.23元，以及代管的出租商铺押金9560元，合计人民币51529.23元的诉讼请求，原审法院予以支持。对某物管公司辩称至今未还该费用是因为该小区业委会还有部分业主欠交的垃圾清运费、物管费等款项还没有返还给某物管公司，因此某物管公司才一直未返还上述费用的抗辩意见，原审法院认为，某物管公司要求小区业委会返还业主欠交的垃圾清运费、物管费等费用与本案不是同一法律关系，可另行讼争，本案不予处理。故某物管公司以此为由不返还公共收益及代管的出租商铺押金，无事实和法律依据，原审法院不予采信。对小区业委会要求某物管公司支付交通费和律师费的诉讼请求，因该小区业委会未举证证明其支付了上述费用，故原审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三条、第六条、第十一条、第十五条、第十九条、第三十五条之规定，判决：一、某物管公司于判决生效之日起15日内将其代收的应属业主共有的公共收益41969.23以及代管的出租商铺押金9560元（合计51529.23元）返还某小区业委会。二、驳回某小区业委会的其他诉讼请求。案件受理费1090元，减半收取545元，由某物管公司负担。

宣判后，原审被告某物管公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人某小区业委会负担。其主要上诉理由是：根据《移交清算说明书》，上诉人某物管公司在退场时，仍有应收的小区商铺租金及机动车停车费用共计22625元保管于被上诉人某小区业委会处。而按照《成都市武侯区某小区物业管理服务合同》的约定，上述费用的20%即4525元应属上诉人某物管公司所有，该笔费用应在公共收益中扣减。原审判决认为其与本案并非同一法律关系未予认定，属认定事实不清。

被上诉人某小区业委会答辩称，上诉人某物管公司在二审中主张的管理费与本案并非同一法律关系，其在原审中并未就该部分提起反诉，且相关费用也未经确认。、

二审中，上诉人某物管公司提交了2009年8月3日《〈移交清算说明表〉表四》，拟证明其应收管理费4525元；提交了2010年1月26日《某物业服务合同期间（06年8月1日-09年7月31日）欠费、预收费及催收统计表》、《商铺欠费收取明细表》，拟证明新的物管公司已经据此收取了部分欠费。经质证，被上诉人某小区业委会认为上述表格未经确认，不能作为证据使用。本院认为，上诉人某物管公司提交的上述证据与本案争议的事实并非同一法律关系，与本案不具关联性，本院不予采信。

本院经审理查明的事实及采信的证据与原审一致。

本院认为，上诉人某物管公司于被上诉人某小区业委会签订的《成都市武侯区某小区物业管理服务合同》以及上方在武侯区房管局、晋阳街道办事处、社区居委会的见证下与被上诉人某小区业委会新选聘的物业管理公司达成的协调意见均系其真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。据此，上诉人某物管公司向某小区提供物业服务的期限已于2010年7月30日届满，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条关于：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……”的规定，上诉人某物管公司应将经其确认的代收公共收益41969.23元及代管出租商铺押金9560元返还被上诉人某小区业委会。至于上诉人某物管公司关于应将被上诉人某小区业委会应向其支付的管理费4525元从中抵消的主张，因其基础与本案并非同一法律关系，且在原审中也未予主张，不属于本案审理的范围。对于该部分权利，上诉人某物管公司可另案主张。上诉人某物管公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费1090元，由上诉人某物管公司负担。

本判决为终审判决。

 

 

 

审  判  长   苟文山

代理审判员   黄  寅、

代理审判员   杨晓龙

 

四川省成都市中级人民法院

二○一○年八月二十五日

 

书  记  员   郝  亮