针对电梯收费矛盾，制定电梯运行维护收费管理办法

近年来，随着房地产业的蓬勃发展，小高层、高层住宅楼不断增多，住宅电梯数量迅速增加，有关“电梯收费”的矛盾也愈显突出。由于原来没有统一规范的电梯收费办法，常州市绝大多数房地产开发建设单位或物业服务企业都以不同的方式，在业主入住新房时向业主一次性收取了数额较大的电梯费用。业主对此反响较大，并就电梯费用问题与开发建设单位或物业服务企业频繁发生纠纷，引发了一些社会矛盾。

为加强对常州市住宅电梯的收费管理，规范电梯收费行为，切实维护电梯受益业主、房地产开发建设单位和物业服务企业三方的合法权益，构建安宁与和谐的居住环境，常州市物价局会同市房管局在深入调查研究、多次召开座谈会和广泛征求（包括网上公开征询）意见的基础上，根据有关法律、法规的规定，于2006年7月1日发布并实施了《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）》，做到了六个明确：一是明确收费主体与交费对象。物业服务企业是住宅电梯运行维护费的收费主体，住宅电梯受益业主是电梯运行维护费的交费对象。所谓住宅电梯受益业主，是指在配有电梯的住宅楼内可以使用电梯的业主。电梯受益业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时交纳电梯运行维护费；二是明确收费范围。住宅电梯运行维护费，是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、日常维护保养费、维修材料费和保险费等，但不包括电梯的大修和更新改造费用；三是明确计费方法。住宅电梯运行维护费统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业服务企业向电梯受益业主按月收取，也可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，但时间不能超过一年；四是明确收费原则。住宅电梯运行维护费应当单独列帐，按实结算。同时物业服务企业应当定期（每年至少一次）向业主公布电梯运行维护费收支帐目，接受业主或业主委员会的监督；五是明确收费标准（指导性的预收标准）。在业主委员会成立前，住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元收取，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由成立后的业主大会处置；已成立业主委员会的住宅小区，住宅电梯运行维护费的收取可按上述标准预收，也可按上述标准加楼层系数预收（具体的收费办法和楼层系数由业主委员会与物业服务企业协商确定），年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用；六是明确电梯受益业主和房地产开发建设单位交纳电梯运行维护费的其他事项。

从该《办法》实施一年多来的情况看，绝大多数房地产开发建设单位、物业服务企业和电梯受益业主表示赞同和支持，并能很好的按《办法》的精神执行，社会各界反映良好。

针对二次供水收费矛盾，出台二次供水设施管理办法

二次供水也是随着城市小高层、高层住宅不断增多而出现的。原来，常州市小高层、高层住宅的二次供水设施由各房地产开发建设单位负责建设，建成后交物业服务企业进行管理。这种管理模式，一方面与国家《物业服务条例》的有关规定相抵触：“物业服务区域内，供水单位应当向最终用户收取有关费用”、“供水、供电……等单位，应当依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”；另一方面，物业服务企业在收取二次供水过程所发生费用的分摊上与业主经常会发生矛盾，业主反映二次供水设施安全可靠性差、加压供水的水质差、二次供水价格高、物业服务企业乱加价等；物业服务企业也因收费不足而缺乏对二次供水设施的管理、减少对水池的维护清洗以及深度净化处理。以上诸多问题易使业主对供水部门、物业服务企业以至对政府形象产生不良印象，影响到居民生活和社会稳定。

为了解决好上述矛盾，规范二次供水管理工作，常州市物价局会同市建设局和房管局，在充分调查研究的基础上，制定出台了《常州市高层住宅二次供水设施管理办法》。明确了自2005年10月9日起，本市城市规划区内18米以上、100米以下的新建、在建高层住宅，其开发企业应当委托城市自来水供水企业建设二次供水设施，设施竣工后，供水企业负责设施永久的维护和运行管理工作。在此之前已建成投运的高层住宅二次供水设施，原房地产开发建设单位应当按照《常州市新建高层二次供水技术管理规定》的要求，进行二次供水设施的改造，经改造后的二次供水设施由供水企业接收并负责设施永久的维护和运行管理工作。供水企业接收二次供水设施并进行日常的管理，其居民到户水价按物价局核定的居民用水价格计收，不得向居民用户收取额外费用。《办法》的实施，不再存在二次供水费用的分摊问题，物业服务企业与业主之间在二次供水收费方面的矛盾也不再存在了。这种建立专业化、市场化的供水管理机制的做法，形成了供水行政主管部门监管下的市场运作体系，既理顺了二次供水管理体制，也符合国家、省《物业管理条例》的要求，更是改善生活饮用水水质、提高居民生活质量、构建和谐社区的需要。

针对房屋装修收费矛盾，明确装修垃圾清运收费标准

每个业主入住新房，都需要对新房进行不同程度的装修。业主与物业服务企业经常就房屋装修产生的建筑垃圾清运收费等问题发生纠纷。2000年，常州市出台的《关于常州市区新建住宅商品房进户收费的有关规定》，明确了物业服务企业收取装修垃圾清运费的标准。但近年来，由于市区范围的扩大和大户型住宅的增多，特别是燃油价格的大幅提高、劳动用工成本的增加，以及垃圾外运距离的延长等原因，造成了住宅装修垃圾运输成本的大幅上升。鉴于上述情况，为切实规范物业收费行为，维护住宅业主和物业服务企业的合法权益，常州市物价局和房管局于2007年2月1日联合下发文件，就市区住宅房屋装修垃圾清运收费事项作了进一步的明确：一是明确了物业服务企业对业主住宅房屋装修产生的建筑垃圾进行清运的收费标准，按建筑面积的不同分别收取；业主（或使用人）应当根据物业服务企业的要求，将装修的垃圾堆放到指定地点。如业主表示不装修并作出书面承诺的，物业服务企业不得收取装修垃圾清运费；二是明确非住宅房屋装修所发生的装修垃圾清运费用，由物业服务企业与业主（或使用人）进行协商确定。另外，为进一步规范物业服务企业在业主装修房屋期间的收费行为，切实加强物业服务区域内人员进出的安全管理，确保物业服务区域内共用部位和共用设施设备的完好，将对房屋装修所发生的装修押金、装修保证金和装修施工人员出入证工本费用等收费问题作进一步明确，以减少业主与物业服务企业之间在房屋装修收费方面的矛盾。

此外，近年来，常州市物价局还针对前期物业服务收费矛盾制定了《常州市市区前期物业服务招标投标管理暂行办法》和《关于加强普通住宅前期物业公共服务收费有关事项管理的通知》，就普通住宅前期物业服务收费管理的有关事项进行了明确。针对小区停车难和停车收费矛盾，进一步完善了小区车辆停放服务收费管理办法，充分运用价格杠杆调节了小区地面和地下停车的问题。针对小区公建配套设施矛盾，在商品房价格批文中明确已列入房价的有关配套设施，杜绝开发企业在房屋交付时违规价外乱收费、违规处置非营业性公建设施等“暗箱操作”情况的发生，避免了小区业主与物业服务企业就小区公建配套设施产权问题引发的纠纷。◇