小区地下停车位到底归谁所有？是不是开发商和业主怎么约定怎么操作？”
　　“我们家搭了一个临时厨房，邻居不会到法院去告我吧？”
　　“住宅满70年还可以自动续期，实在是太好了。”
　　3月16日上午10点10分，十届全国人大五次会议上，高票通过了中华人民共和国物权法。至此，这部新中国成立以来争议最多、审议次数最多的法案终于尘埃落定。

　　焦点1
　　地下车库到底归谁？
　　新规：根据当事人约定
　　法规：物权法第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　解读：地下车位到底归谁？业主还是开发商？这个问题一直困扰着楼市。开发商认为“谁开发谁受益”，车库是自己开发的，自然要归自己所有。而业主认为，车库作为小区的配套，自然应该归全体业主所有。而物权法则规定，由当事人即开发商和业主协商确定车库的归属。浙联律师事务所主任、高级律师戴和平认为，此举体现了民法自治的原则。
　　据了解，杭州楼市目前最普遍的做法，地下车位是不发产权证的，也因此造成开发商和业主纠纷不断。对此，金鹰律师事务所的吴方荣律师认为，物权法既然已经明确了车库的归属，比如由开发商出售给业主，那么车位就应该属于业主所有，车库的产权证也就应该颁发。他表示，地下车库拥有产权证，可以让复杂的事情简单化，也可以让车库自由流通。

　　焦点2
　　道路、绿地、公共场所归谁？
　　新规：属于全体业主共有
　　法规：物权法第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
　　解读：业内人士认为，这是首次立法明确了业主对建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房等公共设施的权益，也避免了由此而产生的一系列物业纠纷。之前，杭州楼市也发生过这样的事情：开发商通过附加条款约定，小区的外墙立面、小区道路及其收益，都属于开发商所有。这种做法将在物权法实施后被杜绝。
　　这里需要注意的一个概念是，“属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”，这与现在有很大的区别。比如在以前，一层的花园和顶层的露台，开发商赠送给住户是违法的，但根据物权法，如果“明示”给了住户，是可以的。

　　焦点3
　　小区如何动用物业维修基金？
　　新规：需要满足两个“三分之二”
　　法规：物权法76条规定，业主共同行使权利(如制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人)等，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　同时，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等小区重大事项时，要同时满足两个条件：一是应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意；二是要占总人数三分之二以上的业主同意。
　　解读：杭州市下城区物管科科长金志韦举例说，如果说一个小区的总建筑面积是60万平方米、总户数3000户，那么如果小区要决定诸如动用物业维修基金这样的事情时，需要面积超过40万平方米，并且总户数超过2000户的业主同意。这比现行的《国务院物业管理条例》等相关法律法规要求更加严格，对于目前杭州出现的越来越多的“航母小区”来说，操作更为复杂。

　　焦点4
　　违章搭建如何消除？
　　新规：其他业主可提请诉讼
　　法规：物权法第83条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
　　解读：非法养狗、恶意拖欠物管费并煽动其他业主拒交物管费用，这些损害其他业主合法权益的行为，今后一旦发生，业主都可以向人民法院提起诉讼。而之前业主的不良行为都是通过业主公约来制约的。金志韦认为，业主公约的法律约束力非常薄弱，起不到应有的作用，诉讼则可以为这种约束力提供保障。

　　焦点5
　　业主大会决定是否不可推翻？
　　新规：可以请求法院撤销
　　法规：物权法78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　解读：虽然众口难调，小区对于重大事项的决定不可能让每一个业主都称心如意，但是如果这个决定严重损害了业主的权益，那也是不行的。物权法规定，受到侵害的业主可以请求人民法院受理，并且对这个决定予以撤销。
　　金志韦认为，之前小区发生这样的问题，一般会由行政主管部门出面责令改正或者予以撤销，给小区业主提供的是一种行政救济的途径，而现在物权法的规定，则是首次提供了一种司法救济的途径，更能保证司法的准确性。

　　焦点6
　　造房子是否可以不管邻居？
　　新规：不得妨碍相邻建筑采光
　　法规：物权法第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
　　第92条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
　　解读：不要以为建造房子可以随心所欲，只要自己觉得好就行，你还得考虑到邻居的感觉。物权法不仅明确了业主对于房子的使用和处置权，还明确房屋还有阳光权，并且这种权利“神圣不可侵犯”。现实中不乏这样的案例：新建的楼盘现代、大气，周围的楼盘却被它遮盖得“暗无天日”。而另外一些人则为了得到更多的居住便利，乱搭乱盖，影响邻居的建筑采光。物权法向这些行为说“NO”。

　　焦点7
　　70年后土地会不会被收回？
　　新规：住宅使用期满自动续期
　　法规：物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
　　解读：我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。物权法关于住宅用地70年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了一颗“定心丸”。
　　值得注意的是，物权法并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。但是有关专家认为，即使物权法规定在70年住宅用地使用年限到期后，由居民自己来缴土地出让金，对于出让金的数额也不必过于担心。