1998年，省人大常委会通过了《广东省物业管理条例》，时隔8年，广东社区建设不断发展，楼盘日渐增多，出现诸多新情况、新矛盾。今年，对《广东省物业管理条例》的修订提上了省人大常委会的立法日程，目前，该条例的征求意见稿已在网上公布。对比旧条例，征求意见稿针对新问题作了很多突破性的规定，但仍未提及业委会的“法人”资格。

　　目前，《广东省物业管理条例（征求意见稿）》已在“广东人大之窗”公布，省人大希望社会各界人士提出宝贵意见，并将修改意见反馈广东省人大常委会法制工作委员会经济法规处（地址：广州市中山一路64号，邮政编码：510080），电话：020－87615965，传真：020－87601361，邮箱：jjf gc @ gdrd . cn.

　　业主大会

　　业主入住2年内业委会需成立

　　一个管理区域只允许存在一个业主大会和物管公司

　　根据征求意见稿，一个管理区域只允许一个业主大会和物管公司存在。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的或首套物业交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。这也就意味着，业委会的成立不得迟于业主入住后2年。

　　征求意见稿对业主大会的组织实施、权利义务进行了详细的规定，并对业主的投票权进行了限制：住宅物业按照一套房屋计一投票权；非住宅物业按照建筑面积每100平方米计一投票权，如一套单位不足1 00平方米，计一投票权；单个业主的投票权数超过总投票权数20%的，按照20%计算。据了解，此项规定可防止开放商等单个企业业主占有过多的票数，一家独大。依法归全体业主共有的物业，不计投票权。

　　业主委员会不组织召开业主大会会议的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）或者社区居民委员会提出申请，街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会应当协调组织召开。

　　业主委员会

　　须向房地产主管部门备案

　　非法收受物管企业财物的委员将被终止资格

　　在广州诸多的楼盘中，不仅业主和物业管理公司之间曾产生矛盾，业委会和物业管理公司以及业委会和业主之间也会产生这样那样的矛盾。因此，一直以来都有人在追问：业委会的法律地位究竟为何？其权利和义务如何规定？业委会或委员有错如何追究？业委会究竟代表多数业主还是少数人的利益？

　　关于法律地位，征求意见稿并未明确业委会的“法人”资格，但对其选举、权利义务作了较为清楚的阐述。根据征求意见稿，首次业主大会会议应当表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法，并选举产生业主委员会。业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业使用人具有约束力。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由5至11人的单数委员组成，每届任期3年。根据征求意见稿，本人、配偶以及近亲属与物业管理企业没有直接利害关系的业主方能担任业委会委员。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。

　　对于业主委员会的委员，如果其非法收受建设单位、物业管理企业财物；不遵守业主公约，不履行业主义务以及任职期间有犯罪行为，均需由业主大会终止其委员资格。另外，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地房地产主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会作出的决定违反法律、法规规定和业主大会决定，给业主、物业管理企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

　　有专家分析，如果能够严格执行这些规定，将业主大会这一“权力”机构和业委会这一“执行”机构衔接好，那么业委会将会能够更大程度地代表多数业主的利益，避免被少数人利用。

　　开发商

　　卖房不得搭送管理费

　　当然，作为一部法律，条例的征求意见稿也对物管公司的合法权益进行了明确。例如，现在时常可见的开放商卖房搭送管理费的行为，征求意见稿给予了禁止，要求建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。如果实施后，仍有此类承诺，且拒不改正的开放商将被罚款10万元以下。

　　物业管理公司

　　拒不搬走最高可罚15万

　　物管打人公司或被吊销资质

　　针对物业管理公司，不论新旧楼盘总是有各种各样的问题出现。例如，楼盘的物业管理楼层用作经营饭店，其扰民行为物管公司也不多作干涉；物业管理费用过高，业主认为其服务与收费不符；物管公司被业主大会“炒了鱿鱼”，但拒不搬走……针对这些现象，征求意见稿有了很多刚性规定，甚至以罚款来约束物管公司。

　　按照征求意见稿，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，物业管理用房专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。对于争议较大的物管收费，征求意见稿规定，普通商品住房、经济适用住房、房改房、安居房、集资房、廉租房等普通住宅物业管理服务费用实行政府指导价。政府指导价的具体定价形式和收费标准，由市、县人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门制定，并向社会公布。

　　针对那些被炒后拒不搬走的物管公司，征求意见稿明确：逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款，并由颁发资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。如果物管企业将属于全体业主的档案资料和财物丢失、损毁或者破坏、损毁共用设施设备的，应当承担赔偿责任，并可处1万元以上3万元以下的罚款。有关专家认为，此项规定也可防止物管公司退出时的蓄意破坏。

　　另外，物业管理企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等报复行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。颁发资质证书的房地产行政主管部门可以降低该物业管理企业的资质等级或者吊销其资质证书。