在这种关系中,带来一个非常特殊的”捆绑销售”现象,这是我们不能回避的。

3． 前期物业管理服务的捆绑销售

现在开发商和业主都已经意识到购房不仅购置建筑物业,还要买”环境”和”物业管理”,不仅房子好,还要环境好,物业管理好。这表明了开发商售房,业主购房对物业管理的捆绑性需求。

<<物业管理条例>>第二十一条规定了“在业主,业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业,并签订前期物业管理合同”；第二十二条规定了建设单位在销售物业之前制定业主临时公约;第二十三条规定了销售前明示业主临时公约,业主签订买卖合同时应予书面承诺;第二十五条规定了签订买卖合同时应当包含前期物业服务合同约定内容,等等。所有这些,在法规上己把物业管理紧紧地捆绑在了商品房销售活动中。

这种销售性捆绑,说白了,就是你要购房就必须连同物业管理也一齐购买,不可剔除,“捆绑”着销售给你,如果你对物业建筑满意而对物业管理不满意,也容不得分拆,你的选择只能是:

①遗憾地离开-------放弃购房

②痛苦地接受-------购房并接受物业管理

上述关系非常重要,它构成了物业管理捆绑属性的第一核心。

1）对于开发商耒说

(1)   选合适的物业管理

开发商选聘什么样的物业管理,取决于开发商的理念和品质定位,其选择能否被客户业主接受,将直接影响其楼盘的销售和定价。开发商应为自己楼盘选一个与物业开发定位匹配合适的物业管理,而不是盲目高档定位(徒然增加业主负担),更不能”谁的物业管理收费标准低、便宜就选谁”(必将降低开发物业品位)。

(2)   向购房者明示物业管理捆绑

开发商应按法规如实向购房人明示物业管理企业及物业管理相关内容和约定,让购房人真正了解买房必须捆绑购买物业管理,要让购房人懂得捆绑购买的必要性。不蒙骗误导业主,也不作任何越权越法的过头承诺和操作。

2）品牌物业管理企业会提供优质物业管理服务和合理的物管费价格,具有强劲的市场竞争力,从而有更多机会参与”捆绑”合作;

3）物业管理招投标市场提供了捆绑的运作平台;

4）相关法现框定了捆绑的架构和相互法律关系,因此销售性捆绑是法定捆绑;

5）对于业主耒说,一旦签约购房,业主将难以另作选择和取舍,应坦然接受己存在的捆绑现实,这也正是业主购房时要认真关注物业管理,慎重选购房的道理。即使对该物业管理不满意,一般情况下,也只能等到首届业主大会召开,依法按程序更换物业管理企业或修改业主(临时)公约等物业管理约定。

法定销售性捆绑在物业销售活动中,在物业管理实际运作中往住被忽略,因而常常入住后引发业主与物业管理的各种纠纷和矛盾,互炒鱿鱼,甚至诉诸暴力,祸根此其一也。

4． 租赁、二手房买卖的物业管理捆绑

在业主出租其房屋时,出现了租户使用人,在物业管理实践中,往往由于业主未能将物业管理传承给租户,或租户不理解物业管理等原因,常常出现租户不接受物业管理,不缴交物业管理费的现象,物管企业很被动,矛盾频发。

由于物业管理服务对象不仅是产权人业主，也应包含物业的合法租用人,因为租用人日常使用着公共部位,场所和公共设备设施,这就决定了租赁行为必须捆绑物业管理,在业主的租房合约中明确如下几点是必要的:

1.)    承租人必须遵守,执行业主(临时)公约,必须接受小区物业管理服务;

2.)    规定物业管理费如何支付

(1)   租户直接支付给物管企业

(2)   在租金中包含物管费,或租户将物管费交业主,再由业主向物管企业支付

上述要求应该在业主(临时)公约中,在商品房买卖合同中予以载明,也就是说这种传承的义务和责任应在产权人业主，而且在房屋买卖时就应予规定。

目前,由于关注,研究,理解得不够,这种传承性要求被忽略了,形成了脱节,各执一词,必引发日后租用人与物业管理的纠纷和矛盾。

强化和确立“开发商—业主—租用人”的物业管理传承衔接,是我们研究物业管理租赁捆绑的重要环节。目前在现行法规中尚未有明确规定,这是应该引起业界重视的。

同理,对于二手房买卖,上述各原则,除2)-(2)物管费转手交付不存在外,余皆适用。

5． 服务与管理捆绑

物业的服务与管理的关系一直为各界争论不休,甚至国家行政法规<<物业管理条例>>都差点定名为<<物业服务条例>>,这场争论的症结,笔者认为正是对物业管理的捆绑属性缺乏足够研究和认识所导致的。

笔者认为,物业管理的捆绑属性决定了服务与管理是捆绑在一起的,密不可分的,不是”非此即彼”,而是”亦此亦彼”,两者皆备,不可偏颇,是孪生共存的统一体。

1）服务:是物业管理活动的目的,是对业主(使用人)提供优质的物业管理服务,使之享受到服务的成果,安居乐业。

服务的义务源自物业管理的合同承诺和收取业主的物管费。

2）管理:是手段,是过程,是实际的运行和操作。业界有人认为物业管理服务对“人”,而管理仅对“物”(意即不对“人”),其实是不全面的,管理应包含对“物”和对“人”的两个方面:

(1)   对物:对物业建筑,设备设施等进行管理(使用,运行,管理,维护,保养,修理,更新等);

(2)   对人:在职权范围内,对个别、少数违规业主(使用人)进行管理,使之遵规守法,制止或排除对物业和其他业主的侵犯和伤害;

  管理的权力耒自于: 1法规赋予;2物业管理合同业主授权;

没有手段就达不到目的；没有目的，手段是盲目和无效的。这就是服务与管理的相辅相成的辩证统一的关系。

至于名称,到底该叫“物业管理”还是“物业服务”,本无所谓,只是表象而己,并不可顾名思义而偏颇排他,。不管叫什么,其捆绑是实实在在客观存在的,不可改变的。

因此,不管是物业管理企业还是业主(使用人)都应该充分认识到物业管理的这种内在统一性的捆绑,才能正确处理好物业管理方方面面的问题。

6. 物业管理质价捆绑

质价相符应是公平交易的准则,对物业管理耒说,因为物业受托管理的各种特殊性,该准则尤显重要。

“质”是物业管理服务的“量度”,“价”是该服务量度的“对价”。前者由物业管理企业供给,后者由业主付出,对等交换,成其交易。公平则和谐,反之则对抗,质价捆绑显而易见,这种捆绑是经济性的,它包括:

“没有免费的午攴”;不能只收费不服务;多收费少服务;也不能只要服务而不付费;或低付费要求享受高档服务等等。总之，应该”一等价钱一等货”。

因此,很多地区城市都纷纷出台了等级收费办法,“菜单式”服务收费等等,力求服务的质价相符,捆绑己为人们意识和付诸实施。

7． 业主捆绑

这是一个非常重要的捆绑属性,最易引发物业管理争议,也是物业管理企业最难面对,但又不得不时刻面对的难题。

业主捆绑的内容是:在物业管理系统中,个体业主必然被捆绑在群体业主概念中,个体必须服从群体,这个群体,具体化就是业主大会。

由于业主(使用人)共居一处,客观存在公共空间、场所及公共设备设施的公共使用,因此,必然产生公共责任和公共道德以及合理使用,合理承担,合理分摊责任和费用的问题,这也是和谐社区的公共准则。

业主一旦确定签约购房,租用人一旦确定签约租房,他们就必须有被捆绑的思想准备和意识,在公共事务中,个体意志要被捆绑束缚在群体意识中。对于这些,开发商、物业管理企业应明明白白,清清楚楚告诉业主(使用人),没必要也不应该回避,以免少数业主(使用人)错误定位,恣意张扬个性,使物业管理被动应付。

业主群体性捆绑是为了社区,社会的和谐、安定、有序和美好,在公共活动范畴中,强调统一性、整体性、团组性、协调性和集约性。个性的张扬应以不妨碍他人和公共权益为原则。因此,要求业主(使用人)自尊自爱自律,自觉接受群体需求、纪律和公共道德约束,不妨害、不侵占他人和公共权益,给人以方便,给人以帮助,给人以协作,发扬爱心,团结互助,和睦和谐。

物业管理的“个性化”“人性化”服务,也应该是在不违背捆绑原则下物业管理企业的追求,但不可本木倒置,牺牲社区统一性、整体性和协调性而满足个性需求。

在业主捆绑中,还有一个”紧密捆绑”和”松散捆绑”的问题,这实际是捆绑力度和个体自由度的问题,也是我们物业管理实操中各项规章制度的制订和各种事务处置时应把握的原则性与灵活性,它能充分体现物业管理企业的运作技巧和艺术。

综上所述,物业管理捆绑源自于异产毗连共有共用的内在必然联系和约束,其本质是依附,共生共存和矛盾统一。

物业管理捆绑属性如下:

1)      依附性-----物业管理对物业的依附存在;

2)      合同契约性-----开发商、物业管理企业、业主(使用人)供求主体之间的合同约定;

3)      法规性-----前期物业管理服务及其他相关法规框架;

4)      传承性------租赁及二手房交易中业主的传承责任和义务;

5)      统一性------物业管理与服务相辅相成的统一;

6)      经济性--------质价相符;

7)      群体集约性------个体服从群体。

四.几点启示

1. 业主(使用人)应调整心态,明白捆绑的必然性和约束性,收敛个性,准确定位,规范行为,准确维权,合理维权,合法维权,这也是体系稳定、共存和谐的一个重要方面。过去很多物业管理纠纷,往往就因为业主不明白捆绑的属性,物业管理也未向业主宣传捆绑下的约束,因此业主往往处于心理的自由无束缚状态,在思想上抵触捆绑,在行为上反抗约束,这种抵触和反抗与客观存在的捆绑规律必然冲突,物业管理的很多纠纷和矛盾正是这种冲突的外在表现。

2．捆绑是客观属性,不会改变,但捆绑体的组合不是一层不变的。除“紧密”“松散”这种量的变化差异外 ，捆绑体系是有量变到质变的可能的,前述开发商从百分百到零的变化是一例。

如果捆绑体系内矛盾量变激化到质变程度时,则原捆绑体系必将失控,瘫痪最终导致破裂。也就是说,捆绑在一定条件下会解体。由于捆绑是客观规律,所以原耒各捆绑主体还得在解体后重组,形成新的捆绑体,这在物业管理实践中就是更换物业管理企业。

对任何一个群体业主耒说,你可以炒原物业管理公司鱿鱼,但必须另聘新的公司,形成新的捆绑;对于物业管理公司耒说,不在这个小区管,就必然在那个小区管。由此可见,不管哪方，都不可能处于游离状态,因为游离状态就意味着不参与物业管理活动---------物管公司失业,小区无人管。这也是揭示物业管理捆绑必然性的另一视角。

3． 在组建捆绑体系时,相对耒说,物业管理企业是一个被动选择的捆绑体,要创建品牌,通过市场竞争,招投标争取捆绑。而在体系日常物业管理运作时,物业管理企业是一个有义务有责任有权限的服务提供主体,肩负着重大使命,因此,物业管理企业在体系运作中,应充分发挥主观能动性,使体系和谐运行,长治久安,才不致被业主抛弃，被迫离开体系另觅新的捆绑对象。

4． 对物业管理行业耒说:

1)应认真研究物业管理内在属性,客观、科学、实事求是地完塑一个真实的物业管理;

2)不回避,不掩饰,向业主坦荡明示物业管理的捆绑理论,特别是其内在联系和必然性;

目的是:

1)    让人们真正认识和了解物业管理

2)    使物业管理各捆绑主体能正确定位,行事

3)    减少和避免物业管理的纠纷矛盾和对抗,共建和谐体系。

（作者：张佑国）