物业管理纠纷呈上升趋势 如何正确解决纠纷?
来源: 发布时间：2006年11月22日
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近段日子来，关于房地产物业管理方面的法律纠纷呈上升趋势，受到业内的广泛关注。笔者从一些律师行了解到这类案件的频发现象源于和行业普遍存在的不规范操作，小业主的自我保护意识不强和对相关法律条文的不了解有很大联系。为此笔者特地采访了上海市翰森律师事务所的陈玮律师。
注意前期物管合同目前发展商与小业主签定的预售合同中，大多未明确写出前期物业管理费收费标准，小业主对此一无所知，由于预售合同附件中的前期物业管理合同多为发展商草拟的格式条款，小业主在签定时往往也未加注意，直到入住时才
知悉，此时往往由于不交物业管理费就无法入住，小业主即使有异议，也只能被迫承受，直到业主委员会成立，小业主才能重新选择物业管理企业。
《物业管理规定》弥补空白《上海市住宅物业管理规定》出台后，有关前期物业管理费的收取问题引起了广大业主的关注，前期物业管理实际由两部分组成，一为前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，这部分费用由建设单位承担，有关这部分费用的承担，新法没有作任何修改。
二为出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业服务费用，对于这部分费用，新法作了明确规定，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担，房屋销售合同没有约定的，由发展商承担；这样一来，物业买受人对于前期物业管理收费的知情权就得到了保障，弥补了旧法在这方面上的空白。
■案例剖析
某发展商在与购房者就位于上海市莘朱路的某楼盘房屋签定《上海市商品房预售合同》（下称预售合同）时，在预售合同里拟订的格式条款中，并未明确该房屋交付之日起至业主委员会成立之日止的前期物业管理费的收费标准，且交付前也未向虹梅佳苑业主告知过前期物管费的收费标准。该房屋交付后，某发展商单方面通知了业主前期物业管理收费标准，并要求业主交纳三个月的物业管理费。业主收到该通知后，对物业管理公司与某发展商确定的前期物管费的收费标准并不认可，与发展商、物管公司交涉后均无果。在物管公司不交物管费、就不给房屋钥匙的威胁下，业主只得被迫支付了部分前期物业管理费。后83位业主就此事向法院提出了诉讼，由于此时《上海市住宅物业管理规定》还未施行，故法院以旧的《物业管理条例》为依据，判决业主败诉。
如果此案发生在《上海市住宅物业管理规定》施行后，那么判决结果就会截然相反。发展商对前期物业服务收费标准未尽告知义务，业主与物业管理公司之间并未构成任何合同关系；如果根据《规定》第二十四条的规定，出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，房屋销售合同未约定的，由建设单位承担，那么该房屋交付之日起至业主委员会成立之日止的前期物业管理费就应由某发展商承担。
