（公共部分考试题参考答案）

 

一、单选题：（请将正确的答案填入括号内，每小题2分，共24分）

1	2	3	4	5	6
AC	B	B	D	C	C
7	8	9	10	11	12
B	B	D	B	B	C

 

 

 

 

 

 

二、多选题 （请将正确的答案填入括号内，每小题2分，共16分）

 

1	2	3	4
ABC	ABCD	AB	ABC
5	6	7	8
ABC	BCD或ABCD	ABCE	ABCDE

 

 

 

 

 

 

 

三、判断题：（每小题1分，共14小题。请在正确的描述后打√，错误的描述后打×）

 

1	2	3	4	5	6	7
×	×	×	√	×	×	×
8	9	10	11	12	13	14
√	×	×	×	×	×	×

 

 

 

 

 

 

 

四、简述题：（1、3小题各5分，2小题6分，共16分）

1、   简述国务院《物业管理条例》确立的物业管理体制。

物业管理体制：

 

业主公约                 物业服务合同

业主——-——————→业主大会——-——————→物业管理企业

     业主大会议事规则       提交

                     选举   议题

                     产生   表决

                           

                      业主委员会

 

2、   简述业主在物业管理中依法维权、有序参与、民主管理的路径。

物业管理决策机制：

 

物业管理公共事务            对业主的建议经业主委           对业主委员会提交的论题

的意见和建议                员会会议讨论形成议题            进行投票表决通过

业主—————→业主委员会—————→业主大会会议——————→业主大会决定

                                  提交业主大会

 

3、   简述按国务院《物业管理条例》规定，物业管理企业及其从业人员应当具备的条件是什么？

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按国家有关规定取得职业资格证书。

五、综合题：（30分）

某住宅区内有600套住宅，计80000㎡，100间临街底楼商铺，计9000㎡，地面机动车停车位150个，地下停车位350个，非机动车场面积500㎡；未配电梯且每幢房屋有4个单元的7层住宅8幢，计41000㎡，每幢配备2台均准载13人的奥的斯电梯的18层住宅4幢，每幢高层住宅层均4户，其二次供水容量为50m³。有2幢高层房屋临街底层为商铺，有2幢高层房屋低层架空，面积达2000 ㎡，满足小区业主文体上的需要但产权归开发商的“会所”2500㎡，包括物业服务企业用房和业主委员会议室活动用房在内的物管用房300㎡。多层房屋的化粪池容量为300 m³，高层房屋的化粪池容量为250 m³，12000㎡绿地上种植了150株乔木和若干灌木、花草，（绿化维护外包专业服务）。该小区月物业公共能耗费用是12000元，均由物业公司支付。小区总占地面积40000㎡，小区水电气设施均直接为直供，且均是一户一贸易结算表。小区有2个出入口。机动车停车收费标准按我市物价主管部门规定执行，业主大会决定利用公用部分经营的，业主所得收益为收入的60%。

该小区于2003年6月竣工交付使用至今，领钥匙的达95%，未进住的达35%，（其中联系不上的达15%），2005年9月成立了业主大会，业主委员会在未召开业主大会会议并表通过的情况下，将物业费调低，物业公共服务费从原来的多层0.80元/m².月、高层1.50元/m².月降为现在的0.40/m².月和0.80元/ m².月，物业服务收费率年均80% 。2006年6月以来，业主在得知业委会9名委员长期未交物业费且还有物业公司特殊奖励的消息后,纷纷拒交物业服务费,致使月收费率降至50%。提供前期物业服务的物管公司A于2006年10月21日在未办理任何移交手续的情况下擅自撤离该住宅小区。2006年10月23日业主委员会选了物业公司B提供了一个月临时服务，2006年11月23日仍在未召开业主大会临时会议、得到业主大会授权的情况下就与C公司签定了物业服务合同。按行规C公司对该小区配备的人员是：项目经理1名，客户服务人员3名，（其中一名为市场营销），维修人员3名，保洁人员6名，秩序维护人员10名，均住在小区，其报酬月平均分别是：2500元，1500元，1800元，800元，1100元。

请问

1．该住宅小区的哪些设施设备应由开发建设单位负责维修？（1分）为什么？（1分）

答：按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，该住宅小区的配套设施设备，在保修期内的，由开发建设单位负责维修。

2．业主委员会的作为得当吗？（1分）为什么？（1分）

答：业主委员会的作为不得当。一是未经业主大会会议决定，就擅自调整物业公共服务费；二是享受物业公司特殊奖励；三是未经业主大会授权，对外签订合同；四是代替了业主大会进行选聘物业服务企业。

3、物业公司C与业主委员会所签订的物业服务合同合法吗？（1分）选聘物业服务企业的主体应当是谁？（1分）

答：物业公司C与业主委员会所签订的物业服务合同不合法，因为未获业主大会授权并执行业主大会决定，且物业服务合同约定内容未获业主大会同意。主体、内容均不真实，选聘物业服务企业的主体是业主大会。

4．物业公司C在该住宅小区的物业公共服务盈亏平衡点是多少？（4分）

答：物业公司C在该住宅区的公共服务盈亏平衡点是不确定。因为不清设施设备运行与维护情况，不清业主对C公司支持率（未经业主大会会议表决就选聘，不知民意支持率）和服务费收交率，不清机动车实际停放情况等等。故无法具体确定收支情况。

5．物业公司C在与业主委员会签合同之前，应当做哪些工作？（2分）

答：物业公司C在与业主委员会签合同前，应当做好以下工作：一是查清物业的经济技术指标；二是查清物业配套设施设备运行与维护情况；三是查清物业公共服务费交费率情况；四是查清业主大会就选聘物管企业的决定情况；五是了解物业服务合同约定内容情况。

6．物业公司A的行为合法吗？（1分）为什么？（2分）  

答：物业公司A的行为不合法。未按规定办理物业管理服务交接工作。

7．你作为C公司派驻该小区的项目经理，对物业服务费用该采用哪种计费方式？（1分）为什么？（2分）

答：对该住宅区的物业服务费用，宜采用酬金制或包干制方式（具体为什么，由学员分别阐述）。

8．物管用房的能耗费应当由谁支付？（1分）物管用房应当分摊物业公共服务费吗？（1分）为什么？（1分）会所应当分摊物业公共服务费吗？（1分）如需分摊，该由谁分摊？（2分）

答：物管用房的能耗费由物业服务企业支付。物管用房不宜作为物业公共服务费的分摊对象。因为物管用房的产权归全体业主所有，但使用表又是物管企业、业主委员会。所以计算物业公共服务费时，不宜作为计费面积列入。会所因当分摊物业公共服务费，由其房屋所有权人按该住宅区物业服务合同约定的计费标准交纳。

9．在你看来，对业委会、物业公司A、物业公司C依法应当予以怎样的处理？（4分）答：对业委会应责令限期改正，或者撤消其决定，并通告全体业主。

对物业公司A应责令限期改正，逾期不移交有关资料的，予以通报并处1万元以上10万元以下的罚款；并对物业公司C通报批评，并记入其信用档案。

10．你认为，有无必要研究该小区业主层次及其服务要求？（1分）可否采取物业公共服务费采用“菜单式”收取与服务违约拒付的机制？（1分）

答：我认为，有必要研究该小区业主层次及其服务要求；可以采取物业公共服务费采用“菜单式”收取与服务违约拒付的机制。

 

 

 

（评标专业考试题参考答案）

 

 

 

专业题（50分）

请你虚拟招标人、投标人等各种元素编写一份评标报告。

虚拟评标报告评分细则

1、          项目介绍

1开发建设单位 _____________(1分)

2项目名称__________________(1分)

3项目情况:(6分)根据项目介绍的详细程度适量给分.(位置、占地面积、建筑面积、商用面积、开竣工时间、物业用房、建筑密度、绿地率、容积率、车位率、电梯数量、单元数量、总户数、道路面积等)。

2、          项目采取的招标形式（邀请招标或公开招标）（2分），投标人名称（3分）“有代理机构”或“自行招标”（1分）

3、          评标委员会的组成（只要答到“随机抽取”四个字给1分，虚拟4名专家给2分，招标人代表给1分，评标委员会主任给1分）。

4、          投标截止时间__________(2分)“都递交了投标文件”1分。

5、          项目的开标时间___________2分。

6、          “开标的记录情况有投标企业委托代理人资格验证是否条例要求”（1分），“投标文件密封情况的检查是否符合要求”（1分），有监督机构________(1分).

7、          “评标委员会的初评及记录”(1分),“投标文件是否合格”（2分）,“有无重大和细微偏差记录”(2分).

8、          “评标委员会的详评”(1分),采用什么方法只要答到“综合评估法”的给2分，“对投标企业的资信部份、商务部份、技术部份、现场答辩四部队进行量化打分”只要答到这句话给2分。

1投标人 1：资信部份，商务部份_______分，技术部份_______分，现场答辩________分,综合得分_____________。(2分)

2投标人2：资信部份_______分，商务部份______分，技术部份_____分，现场答辩_____分，综合得分_______分。（2分）

3投标人3：资信部份_______分，商务部份_______分，技术部份____分，现场答辩________分，综合得分_________分。（2分）

9、“评标委员会根据投标企业得分的高低推荐排名顺序为”给2分。

1第一名为____________1分

2第二名为____________1分

3第三名为____________1分

10、评标委员会全体成员签字给2分;评标委员会主任签字给1分;时间给1分。

 

 

 

（考评专业考试题参考答案）

 

 

专业题（50分）

成都市物业管理优秀项目考评，在考查（前期）物业服务合同履行情况，执行行业规范，达到优秀（示范）标准等主要内容方面采取的方式有哪些？（请按顺序写出要点并将各要点进行阐述）

一、考评内容：

1. 参评项目应当符合城市规划建设要求，使用功能上相对独立且配套设施齐全，实施专业管理原则上满一年以上；

2. 住宅区、工业区建筑面积不低于3万平方米；独立式住宅（含别墅）建筑面积不低于2万平方米，大厦建筑面积不低于2万平方米，竣工交付率或使用率达75％以上；

3. 未发生重大安全事故，无安全隐患；

4. 未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉、新闻曝光；

5. 参评物管企业建立了企业及其从业人员信用档案、无《物业管理企业资质管理办法》（建设部令125号）第十一条规定的13种行为。

二、考评方式：

1. 听：听取物管企业负责人就参评项目概况，提供物业服务基本情况、取得的成绩以及存在的问题等方面的介绍。（20分钟以内完成）。

2. 问：就物业概况、提供服务的基本情况、物业相关政策法规、是否取得项目经理证书以及相关人员的岗位规范和职责、操作规程等内容，询问物管项目经理以及相关管理人员，了解其管理人员的基本素质。

3. 查：查验物管相关资料，主要包括：

（1）物业承接验收是否依法进行、承接验收手续、协议、资料是否齐全，是否有维保资料、年检记录等。

（2）是否签订并在显著位置公布物业服务合同，合同对服务范围、服务内容、收费标准、违约责任、合同期限的是否约定；对于未实行一户一贸易结算表的，关于水电气代收代缴委托事项、共用部位、公用设施设备能耗的承担主体和分摊方式等是否有明确约定；

（3）是否具有物管企业资质，是否依法进行年检，且营业执照、资质证书是否在显著位置悬挂；

（4）物业服务收费情况以及收费率，利用物业共用部位、共用设施设备经营的收益分配情况；

（5）报修处理机制是否建立并严格执行，报修记录是否齐全；

（6）投诉处理机制是否建立并严格执行，是否在显著位置公布物管项目物管企业、区局三级投诉电话；

（7）是否执行公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准的“三公开”制度；

（8）是否建立突发时间的紧急预案；

（9）对于物业管理区域内违反治安、装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，是否及时劝阻、制止，并及时向相关行政管理部门报告；

（10）是否制定并严格执行相关犬只管理、狂犬病防制制度。

4. 看：现场实地查看物业基本情况以及设施设备的管理情况，主要包括：

（1）机电设备是否有效运行，并按规定进行年检、维保，相关人员是否持证上岗；

（2）红外监控设备、防盗监控、消防系统是否有效运行；

（3）物管区域内车辆是否有序停放；

（4）是否按约定提供绿化、保洁服务。

（5）是否按约定提供安全防范、公共秩序维护服务；

（6）工作人员是否整齐着装、挂牌上岗。

5. 访：走访、电话访问业主委员会委员（未设立业主委员会的，随机走访或电话访问部分业主），了解业主、物业使用人对该项目物业服务情况的意见和建议，有无发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量的方面的重大投诉新闻曝光。

2—5项内容分组同时进行，控制在1个小时以内。

6．评：综合评议后，按照《成都市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》打分。（半个小时以内完成）。

7．交换意见。考评组成员与参评单位人员就申报项目的考评验收情况作全面分析并进行现场交流。

 

 

 

（评审专业考试题参考答案）

 

一、选择（每小题3分，共10小题）

 

1	2	3	4	5
B	B		ABC	ABCD
6	7	8	9	10
ABD	ABCEF	ABCD	ABDE	ABD

 

 

 

 

 

 

 

二、简述题（20分）

您认为作为物业管理资质评审专家，在进行资质评审过程中，应如何依法体现物业管理企业资质制度的必要性、严肃性、科学性。

 

答：必要性：释义中的论法

严肃性：按规定的程序（要求、程序、结果公开）

科学性：对规定条件的把握和申报表、基本情况的核查。

 

 

（评估专业考试题参考答案）

 

专业题（50分）

你做为物业管理评估专家，如何评价物业公共服务质价相符，如何评定房屋专项维修资金使用方案（要求列出工作的基本内容）

 

如何评价物业公共服务质价相符有3点：

1、服务合同约定

2、行业服务规范或标准

3、服务行为达到合同约定的事项、质量，服务费用是否是与服务行为对应，且是最优化。

专项维修资金使用方案有4点：

1、资金使用的决策表的意见；

2、资金范围、期限、方向、项目是否合规；

3、维修项目的维修费时候已在物业服务合同中约定；

4、维修工程涉及的人工、材料费用时候属本地区同时期最优化。

 

 

（讲师专业考试题参考答案）

 

 

专业题（20分）

你认为作为一名物业管理培训师应该具备什么样的素质？针对成都市物业管理培训请写出你的建议和想法？

 

作为物业管理培训师应当具备以下的素质：

1、专业知识（学习心理学、分析规划评估能力、人力发展意识）；

2、专业技能（教学法、教案设计、教助运用）；

3、人际技巧（表达说服、沟通协调、简报会议）；

4、行业知识（市场竞争状况、公司目标策略、行销、生产）等。